妻のみでローンを組む不動産の購入について
momo（東京都）
解決済み 2010年11月24日来年の春に結婚する予定の女性です。
新生活の部屋を賃貸で探していたところ、実家の近所にある団地の一室が
売りに出されていることを知りました。(都内です)
築42年と古い物件ですが内装はリフォームされており、なにより実家へ徒歩2分
最寄駅へ5分という好立地なので、購入を考えるようになりました。
ただ、ローン計画をどのように立てたら良いのか手探りの状態です。
自分なりに試算してみましたので、アドバイスいただけたらと思います。
まず、私たちについて書いてみます。
夫＝36歳／年収300万円／勤続1年未満(正社員)／退職金なし
妻＝32歳／年収580万円／勤続6年(正社員)／退職金は約200万円の予定
購入希望の物件＝2000万円のマンション
現在の貯金＝800万円（内500万円を頭金にと考えています）
500万円を頭金にして、1500万円のローンを私（妻）ひとりで組む予定です。
一緒に暮した事がないので想像の域を超えませんが、毎月の生活費と
ローンの返済を試算してみました。
＜収入＞
夫のお給料 ￥190,000
妻のお給料 ￥230,000
合計：￥420,000
＜支出＞
ローン返済 ¥60,000
修繕・管理費 ¥11,000
固定資産税 ¥11,000（12か月で割りました）
食費(自宅) ¥30,000
食費(お昼） ¥20,000
光熱費 ¥15,000
通信費 ￥19,000(携帯2台・インターネット）
雑費 ¥10,000
保険 ¥20,000
医療費 ¥5,000（使わない月は貯蓄へ）
娯楽費 ¥20,000
おこずかい ¥30,000
合計：￥251,000
約17万円／月余ります。
これを貯金し、1年ごとに10万円x12ヵ月＝120万円ずつ繰り上げ返済しようと思います。
（残りの7万円／月は貯蓄、または緊急時の費用に充てます）
また、ボーナスが手取り160万円／年で出ますので、このうち100万円を繰り上げ返済します。
このペースですと早く返済できそうですが、私の年齢(32歳）のこともあり、なるべく
早めに子供が欲しいと思ってます。
ですので、2年間分の返済のめどが立ったところで運良く妊娠できれば、3年目は退職になります。
よって、退職時までの返済は、
6万円×24ヵ月 ＝144万円
10万円×12ヵ月＝120万円
100万円×2年 ＝200万円
退職金 ＝150万円（200万円ほど頂く予定ですが残り50万円は貯蓄）
この時点で約614万円を返済したことになります。
ここからが問題なのですが、私の会社は産休を取れないため妊娠中～出産して
パートなりアルバイトなりのめどがつくまでは完全に彼の収入に頼った生活になります。
月6万円のローン返済はそれまでの貯蓄から返せそうですが、それ以外の支出は
全て彼のお給料でまかなうのが少々不安です。
この場合、どのようなローンを組むのが良いでしょうか？
そして、トータルで何年ぐらいで返済できるでしょうか？
しばらくは変動金利を利用し、金利が上がってきたら長期固定の金利に移行
する方法が無駄がないのかなと考えてます。
（新生銀行の住宅ローンを参考にしました。)
長々と申し訳ございませんが、何かアドバイスいただければと思います。
宜しくお願い致します。
No.302
質問者からのメッセージ
2010.12.02
専門家のみなさま、アドバイスありがとうございました。 購入することにしました。
回答 3件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
momoさん
おはようございます。
あなたの家計応援団 山崎 耐忍です。
御結婚おめでとうございます。
共働き時点のシミュレーションは
ローン返済しながらも貯蓄ができる
理想的な状態かと思います。
現在考えられているのは、
momoさんが出産のために退職された後のこと。
momoさんのシナリオを前提に考えてみましょう。
仮にmomoさんが出産前に退職して、育児期間を経て
2年後にパート（月10万前後の収入）につくとすれば、
御主人の収入と貯蓄の取り崩しで回していくことが可能だと思います。
(シミュレーション前提)
＊お子様を2人、3人とお考えであれば
再度、詳細に御検討ください
住宅ローンの返済についても
大まかな計算ですが
退職までの2年間で元金が500万円減り残高1,000万と仮定すれば、
その後、ローンを２％の固定に切り替えても１５、６年、３％としても１８年程度で
返済ができるのではないでしょうか？
(月々の返済のみ、返済額もほぼ現行どおり）
大きな変化が無い限り、御主人の定年前完済は問題ないでしょう。
金利の推移を見つつ、早めに固定切り替えを考えているのでしたら
当初変動でもよろしいと思います。
（優遇金利だけに目をうばわれないでくださいね。）
追記１
老婆心ながら以下の点も確認ください。
・シミュレーションでたてた支出項目にモレがないか
再度御確認ください。
（たとえば自動車所有による支出など）
・名義(持分比率)の検討（＊住宅ローン減税の対象外ですが）
（考えていらっしゃると思いますが）
追記２
最近、
「結婚を迎えるふたりに贈るライフプランニング
戦略的保障のススメ」
http://ameblo.jp/aaoboss/
というブログを始めました。
今後、記事を充実させていきますので
そちらも御覧いただければ幸いです。
おはようございます。
あなたの家計応援団 山崎 耐忍です。
御結婚おめでとうございます。
共働き時点のシミュレーションは
ローン返済しながらも貯蓄ができる
理想的な状態かと思います。
現在考えられているのは、
momoさんが出産のために退職された後のこと。
momoさんのシナリオを前提に考えてみましょう。
仮にmomoさんが出産前に退職して、育児期間を経て
2年後にパート（月10万前後の収入）につくとすれば、
御主人の収入と貯蓄の取り崩しで回していくことが可能だと思います。
(シミュレーション前提)
＊お子様を2人、3人とお考えであれば
再度、詳細に御検討ください
住宅ローンの返済についても
大まかな計算ですが
退職までの2年間で元金が500万円減り残高1,000万と仮定すれば、
その後、ローンを２％の固定に切り替えても１５、６年、３％としても１８年程度で
返済ができるのではないでしょうか？
(月々の返済のみ、返済額もほぼ現行どおり）
大きな変化が無い限り、御主人の定年前完済は問題ないでしょう。
金利の推移を見つつ、早めに固定切り替えを考えているのでしたら
当初変動でもよろしいと思います。
（優遇金利だけに目をうばわれないでくださいね。）
追記１
老婆心ながら以下の点も確認ください。
・シミュレーションでたてた支出項目にモレがないか
再度御確認ください。
（たとえば自動車所有による支出など）
・名義(持分比率)の検討（＊住宅ローン減税の対象外ですが）
（考えていらっしゃると思いますが）
追記２
最近、
「結婚を迎えるふたりに贈るライフプランニング
戦略的保障のススメ」
http://ameblo.jp/aaoboss/
というブログを始めました。
今後、記事を充実させていきますので
そちらも御覧いただければ幸いです。
2010.12.02
+ 全文を見る
愛知県で石井ファイナンシャルプランニングを営んでいます。石井と申します。
モモさん、御結婚おめでとうございます。モモさんは不動産を取得したら不動産取得税が掛かり、住宅を保存登記したら登録免許税というものが掛かりますが、それは現金で用意しなければいけないので、それを考えてからにしてみたら？
モモさん、御結婚おめでとうございます。モモさんは不動産を取得したら不動産取得税が掛かり、住宅を保存登記したら登録免許税というものが掛かりますが、それは現金で用意しなければいけないので、それを考えてからにしてみたら？
石井様
ご回答ありがとうございました。
恥ずかしながら不動産取得税と登録免許税について知らず、予算に組み込んでおりませんでした。
アドバイスして頂いてありがとうございました。
ご回答ありがとうございました。
恥ずかしながら不動産取得税と登録免許税について知らず、予算に組み込んでおりませんでした。
アドバイスして頂いてありがとうございました。
2010.12.02
+ 全文を見る
momo様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご検討されている物件は、都内で2000万円とのことなので、
いずれにしても家賃を払っていかなければならないことを考えると、
ローンの返済が滞ってしまう可能性は
低いのではないかとみています。
ただ、築42年という物件ですと、不測の事態などで、
売りたくなった時に苦労するかもしれませんね。
例えば、18年掛けてようやくローンを返し終わったとしても
その頃には、築60年のマンションです。
こうなると、一般的な建物の耐用年数を超えてしまいますので、
その時点で、建物部分の評価額は、ほとんどなくなるのではないか
と思います。
また、マンションの場合、区分所有権なので、
土地のみを分離して、売却することができませんし、
建て替えをするにしても、更地にして土地のみを売却するにしても、
他の区分所有者の人たちと話し合いの上、進めていかなければ
なりません。
この話し合いを進めていくのは、かなり骨が折れることです。
もちろん、その結果として新たな費用負担が発生する場合もあるでしょう。
ですので、実際のところ、長く住むつもりであれば、
2000万円＋諸経費程度の見積もりでは、甘いかもしれません。
確かに、今は超低金利ですし、住宅ローン控除もありますので、
買ってしまいたいという思いは、分かりますし、
上記のような難しさがあることを理解した上で
アクションを起こすのもわるくはないと思います。
ただ、もう少し研究してから、決断してもよいかもしれませんね。
賃貸の場合、家賃が丸損なので、もったいないと考える方は
多いですが、早い段階で購入すれば、
それだけ、利息を多く払いますし、建物も減価しますので、
結局、リスクをとる割には、大家さんから借りるか、
銀行から借りるかの違いでしかないということもあります。
であれば、積立投資など、調整可能なリスクを少しとって、
頭金をさらに増やして、
家族構成やご主人の職場でのポジションが固まった段階で、
資産価値の高い物件を購入するという選択も、
私は、ひとつの賢明な考え方だと思っています。
なお、momoさんのアイデアを完全否定しているわけではありませんよ。
将来のことを真剣に考えるのはよいことだと思います。
ひとつの考え方として、ご参考になれば幸いです。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。
ご検討されている物件は、都内で2000万円とのことなので、
いずれにしても家賃を払っていかなければならないことを考えると、
ローンの返済が滞ってしまう可能性は
低いのではないかとみています。
ただ、築42年という物件ですと、不測の事態などで、
売りたくなった時に苦労するかもしれませんね。
例えば、18年掛けてようやくローンを返し終わったとしても
その頃には、築60年のマンションです。
こうなると、一般的な建物の耐用年数を超えてしまいますので、
その時点で、建物部分の評価額は、ほとんどなくなるのではないか
と思います。
また、マンションの場合、区分所有権なので、
土地のみを分離して、売却することができませんし、
建て替えをするにしても、更地にして土地のみを売却するにしても、
他の区分所有者の人たちと話し合いの上、進めていかなければ
なりません。
この話し合いを進めていくのは、かなり骨が折れることです。
もちろん、その結果として新たな費用負担が発生する場合もあるでしょう。
ですので、実際のところ、長く住むつもりであれば、
2000万円＋諸経費程度の見積もりでは、甘いかもしれません。
確かに、今は超低金利ですし、住宅ローン控除もありますので、
買ってしまいたいという思いは、分かりますし、
上記のような難しさがあることを理解した上で
アクションを起こすのもわるくはないと思います。
ただ、もう少し研究してから、決断してもよいかもしれませんね。
賃貸の場合、家賃が丸損なので、もったいないと考える方は
多いですが、早い段階で購入すれば、
それだけ、利息を多く払いますし、建物も減価しますので、
結局、リスクをとる割には、大家さんから借りるか、
銀行から借りるかの違いでしかないということもあります。
であれば、積立投資など、調整可能なリスクを少しとって、
頭金をさらに増やして、
家族構成やご主人の職場でのポジションが固まった段階で、
資産価値の高い物件を購入するという選択も、
私は、ひとつの賢明な考え方だと思っています。
なお、momoさんのアイデアを完全否定しているわけではありませんよ。
将来のことを真剣に考えるのはよいことだと思います。
ひとつの考え方として、ご参考になれば幸いです。
森本様
ご回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、築年数が一番引っ掛かっているところです。
管理がしっかりしており、修繕費の積み立ても余裕のあるマンションなので少し
安心してしまいました。
しかし建て替えの話となればお金だけでなく住民同士の話し合いが必要ですから、
どう転ぶかその時にならないとわからないのですよね…。
ご回答ありがとうございました。
おっしゃる通り、築年数が一番引っ掛かっているところです。
管理がしっかりしており、修繕費の積み立ても余裕のあるマンションなので少し
安心してしまいました。
しかし建て替えの話となればお金だけでなく住民同士の話し合いが必要ですから、
どう転ぶかその時にならないとわからないのですよね…。
2010.12.02
+ 全文を見る
ご回答ありがとうございました。
現在の低金利・収入で行けば私が一時的に仕事を辞めても18年ほどでローン返済
できそうとのこと、目安が分かって大変助かりました。
車は現在所有しておりませんが、子供ができたら欲しくなりそうですね・・・。
ローンは私の名義で組むので、物件の名義も私一人になるのかなと思っていたのですが、
彼と相談してみようと思います。