住宅購入時期について
綱渡り（福井県）
解決済み 2010年09月12日はじめまして。
今回，住宅購入の時期について，質問させていただきます。妻の実家近くに非常に気に入った土地が現れました。
しかし，私（夫）が晩婚だったせいで，結婚式，引越し，長男出産と非常にタイトにイベントが発生したため，貯蓄がほとんど底を付き，現在300万弱となっています。
そこで，質問なのですが，フルローンにて購入を予定しています。
一般的に自己資金２０％といわれていますが，定年間での時間，住宅ローン減税との兼ね合いを考えると，フルローンにて今購入することも悪くないのでは？と思うようになりました。
本人(夫） ： 40歳 年収820万
妻 ： 29歳 専業主婦
長男 ： まもなく2歳
（なお，4月にもう一人出産予定）
購入予定額
土地 ： 700万
建物 ： 2800万(注文）
借入額 ：3500万（フラット35s予定）
自己資金：現状の自動車ローンの完済に170万
その他を諸費用，残りで家具等の予定
ちなみに，定年60歳で退職金は1500万～2000万程度だと思います。
No.247
質問者からのメッセージ
2010.09.14
ご回答いただいた皆様，ありがとうございました。 漠然とローンを払っていけるのか？という，つかみどころのない疑問に お答えいただきましてありがとうございました。 これから，住宅費用をもう少し煮詰め，銀行と住宅ローンを相談しながら， キャッシュフローなどを作成していきたいと思います。 皆様ベストアンサーにしたいところですが，一つしか選べないため，ライフプランニングの具体的なやり方をお示しいただいた，山田先生を代表とさせていただきました。 他の先生方のご回答も，大変参考になるものでしたので，付け加えさせていただきます。 最後に，住宅取得がタイミングや勢いだけでなく，戦略だということを皆様に教えていただきありがとうございました。
回答 6件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
フルローンで問題がないか、その人それぞれの状況により違いますので、一概に良い・悪いは言えません。
住宅は人生最大の買い物です。
まずは、フルローンの場合の今後の収支をシミュレーションすることが大事です。
今の手取り収入から住宅ローンの返済額、生活費等を差し引いて、毎月・毎年の貯蓄可能額を見積もります。
住宅ローンは、住宅金融支援機構等いろいろなＨＰでシミュレーションができます。毎月の返済額、定年時の残債金額をシミュレーションしてください。
ここで注意するのは、毎月の返済額に管理費や修繕積立金、駐車場代等の金額を概算でプラスして毎月の返済額とすることです。
毎月の生活費等はお分かりになっていると思います。
そしてその貯蓄額を継続した場合、子供の高校・大学の教育費用、老後資金を十分に賄えるかを検討します。
子供の教育費は、文部科学省が「こどもの学習費調査」としてＨＰに数字を公表していますのでそれが参考になるでしょう。
子供の高校、大学の教育費はできれば入学時点で用意しましょう。
そして最後に、定年時に退職金で住宅ローンを完済した場合、いくら貯蓄が残るのかを見積もります。
その貯蓄残高と年金で、90歳または95歳位までの毎月の生活費に支障がないか検討します。
毎月の年金額は年金定期便等を利用して概算が計算できるでしょう。
詳細に検討したい場合は専門家に試算してもらってください。
住宅は人生最大の買い物です。
まずは、フルローンの場合の今後の収支をシミュレーションすることが大事です。
今の手取り収入から住宅ローンの返済額、生活費等を差し引いて、毎月・毎年の貯蓄可能額を見積もります。
住宅ローンは、住宅金融支援機構等いろいろなＨＰでシミュレーションができます。毎月の返済額、定年時の残債金額をシミュレーションしてください。
ここで注意するのは、毎月の返済額に管理費や修繕積立金、駐車場代等の金額を概算でプラスして毎月の返済額とすることです。
毎月の生活費等はお分かりになっていると思います。
そしてその貯蓄額を継続した場合、子供の高校・大学の教育費用、老後資金を十分に賄えるかを検討します。
子供の教育費は、文部科学省が「こどもの学習費調査」としてＨＰに数字を公表していますのでそれが参考になるでしょう。
子供の高校、大学の教育費はできれば入学時点で用意しましょう。
そして最後に、定年時に退職金で住宅ローンを完済した場合、いくら貯蓄が残るのかを見積もります。
その貯蓄残高と年金で、90歳または95歳位までの毎月の生活費に支障がないか検討します。
毎月の年金額は年金定期便等を利用して概算が計算できるでしょう。
詳細に検討したい場合は専門家に試算してもらってください。
2010.09.13
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な～んにも綱渡りではありませんよ。
○勤務先から多額の家賃補助が出ていて、賃貸じゃないともったいない
○転勤族で、すぐにマイホームに住めなくなる
○将来実家に入る予定
○現在公営賃貸住宅で家賃が安い
○近いうちに多額の出費予定がある
などの理由がなければ、何をためらうことがありますか。
自己資金２０％なんて、十年前の話です。
銀行がフルローンを貸すようになってからは、話に根拠がありません。
「非常に気に入った土地」に注文住宅を建て、
家族４人幸せに暮らしてください。
○勤務先から多額の家賃補助が出ていて、賃貸じゃないともったいない
○転勤族で、すぐにマイホームに住めなくなる
○将来実家に入る予定
○現在公営賃貸住宅で家賃が安い
○近いうちに多額の出費予定がある
などの理由がなければ、何をためらうことがありますか。
自己資金２０％なんて、十年前の話です。
銀行がフルローンを貸すようになってからは、話に根拠がありません。
「非常に気に入った土地」に注文住宅を建て、
家族４人幸せに暮らしてください。
アーヴァンリアルサンライズ様
明快なご回答ありがとうございました。
気持ちよく背中を押されて，踏み切れそうです。
他のご回答者様もおっしゃっている通り，キャッシュフローを
これから作成し，銀行に乗り込んで（？）見たいと思います。
迅速なご回答ありがとうございました。
明快なご回答ありがとうございました。
気持ちよく背中を押されて，踏み切れそうです。
他のご回答者様もおっしゃっている通り，キャッシュフローを
これから作成し，銀行に乗り込んで（？）見たいと思います。
迅速なご回答ありがとうございました。
2010.09.13
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人生における大きなイベントが、次から次へと訪れて、最大の住宅取得について、大きな決断をするときのようですね。
ご主人様の所得も高く、物件価格と併せて考えると決して無理な買い物とは思えません。フルローン自体も問題ではありませんが、大切なことは住宅を購入してローンを払い始めてからの家計の収支だと思います。
お子様がまだ小さいので、現時点での貯蓄残高はあまり問題ではありませんが、ローンを払いながら教育資金、その先の老後資金まで貯めていけるキャッシュフローになっているかどうかを、是非このタイミングで検討してみてください。
プロに相談することで、見落としがちな部分が事前に明らかになれば、有効な対策がとれると思います。
ご主人様の所得も高く、物件価格と併せて考えると決して無理な買い物とは思えません。フルローン自体も問題ではありませんが、大切なことは住宅を購入してローンを払い始めてからの家計の収支だと思います。
お子様がまだ小さいので、現時点での貯蓄残高はあまり問題ではありませんが、ローンを払いながら教育資金、その先の老後資金まで貯めていけるキャッシュフローになっているかどうかを、是非このタイミングで検討してみてください。
プロに相談することで、見落としがちな部分が事前に明らかになれば、有効な対策がとれると思います。
株式会社ベリーライフコンサルタント様
ご回答ありがとうございました。
>人生における大きなイベントが、次から次へと訪れて、最大の住宅取得について、大きな決断をするときのようですね。
そうなんです。本当に，ここ数年の間にこれだけイベントをこなして，いざとなると人間がんばれるものだなぁ，と思っています（笑）。
ご指摘にありました，子供の教育資金，老後資金について，これからキャッシュフローを作ってみて，頭を悩ませたいと思います。
上記でも記載しましたが，ここまで駆け足でイベントをこなしてきたため，ここは一つじっくりライフプランというものを考えたいともいます。
正直，結婚するとは本当に数年前まで考えていなかったため，適当に貯金，適当に散財といういい加減な生き方のツケが廻ってきたようです。。。
最終的にはプロに相談することになると思いますが，ギリギリまで悩むことも私にとってはよい人生勉強だと思います。
ご回答頂き，ありがとうございました。
>ご主人様の所得も高く、物件価格と併せて考えると決して無理な買い物とは思えません。フルローン自体も問題ではありませんが、大切なことは住宅を購入してローンを払い始めてからの家計の収支だと思います
この一言を頭に焼き付けて，がんばりたいと思います。
ご回答ありがとうございました。
>人生における大きなイベントが、次から次へと訪れて、最大の住宅取得について、大きな決断をするときのようですね。
そうなんです。本当に，ここ数年の間にこれだけイベントをこなして，いざとなると人間がんばれるものだなぁ，と思っています（笑）。
ご指摘にありました，子供の教育資金，老後資金について，これからキャッシュフローを作ってみて，頭を悩ませたいと思います。
上記でも記載しましたが，ここまで駆け足でイベントをこなしてきたため，ここは一つじっくりライフプランというものを考えたいともいます。
正直，結婚するとは本当に数年前まで考えていなかったため，適当に貯金，適当に散財といういい加減な生き方のツケが廻ってきたようです。。。
最終的にはプロに相談することになると思いますが，ギリギリまで悩むことも私にとってはよい人生勉強だと思います。
ご回答頂き，ありがとうございました。
>ご主人様の所得も高く、物件価格と併せて考えると決して無理な買い物とは思えません。フルローン自体も問題ではありませんが、大切なことは住宅を購入してローンを払い始めてからの家計の収支だと思います
この一言を頭に焼き付けて，がんばりたいと思います。
2010.09.13
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現在、フラット35ｓはいいと思います。
フルローンも可能です。
ただ諸費用に
自己資金の300万を使ってしまうのは
リスクがあると思います。
年収は問題ないのかとは思いますが
何かの時にお手元にないと使うことができなくなります。
そういった意味では、
諸費用を含めた額の借入も検討してはいかがでしょうか？
フラット35ｓは、ご存知かと思いますが
はじめの１０年は、金利が▲1.0％
11～20年は、金利が▲0.3％です。
仮に３８００万の借入・25年返済ですと
大よそ15万の返済になります。（ボーナス払いなし）
理論上の返済負担率はクリアします。
今の賃貸と比較してどうでしょうか？
ローンを組むというリスクもあるので
こちらも注意してください。
賃貸であれば、
今より安い場所へ引越しできますが
簡単には引越しが出来なくなる。
近所の方と合わない
・・・こちらも引っ越しが簡単に出来なくなります。
購入後は、資産価値としては70％ほどに
なりますので、売却の場合損がでます。
きりがないほど様々あります。
ローンのほかに毎年必要になるものとしては
固定資産税がかかります。
そのほかとしては、
リフォーム代や電化製品・家具の買い替え費
は別途年数が経過するにつれて必要になるかと思います。
また、お子様がお二人になるので
教育費が必要ですね。
それと平行して老後資金の準備等も必要です。
上記の事は、
住宅ローン組む組まないに関わらず
必要になりますね。
不動産は、気に入った土地・物件があるときに
おさえたほうが良いと思います。
（なかなか条件に合うものは出てこないので）
わたしも、
土地の購入は欲しいと思う所を
買いました。
タイミングは大事です。
ただ、
やにくもに購入するのは危険です。
キャッシュフロー・ライフプランなどを
検証した上で、大丈夫かな？と判断できれば
購入することをお勧め致します。
フルローンも可能です。
ただ諸費用に
自己資金の300万を使ってしまうのは
リスクがあると思います。
年収は問題ないのかとは思いますが
何かの時にお手元にないと使うことができなくなります。
そういった意味では、
諸費用を含めた額の借入も検討してはいかがでしょうか？
フラット35ｓは、ご存知かと思いますが
はじめの１０年は、金利が▲1.0％
11～20年は、金利が▲0.3％です。
仮に３８００万の借入・25年返済ですと
大よそ15万の返済になります。（ボーナス払いなし）
理論上の返済負担率はクリアします。
今の賃貸と比較してどうでしょうか？
ローンを組むというリスクもあるので
こちらも注意してください。
賃貸であれば、
今より安い場所へ引越しできますが
簡単には引越しが出来なくなる。
近所の方と合わない
・・・こちらも引っ越しが簡単に出来なくなります。
購入後は、資産価値としては70％ほどに
なりますので、売却の場合損がでます。
きりがないほど様々あります。
ローンのほかに毎年必要になるものとしては
固定資産税がかかります。
そのほかとしては、
リフォーム代や電化製品・家具の買い替え費
は別途年数が経過するにつれて必要になるかと思います。
また、お子様がお二人になるので
教育費が必要ですね。
それと平行して老後資金の準備等も必要です。
上記の事は、
住宅ローン組む組まないに関わらず
必要になりますね。
不動産は、気に入った土地・物件があるときに
おさえたほうが良いと思います。
（なかなか条件に合うものは出てこないので）
わたしも、
土地の購入は欲しいと思う所を
買いました。
タイミングは大事です。
ただ、
やにくもに購入するのは危険です。
キャッシュフロー・ライフプランなどを
検証した上で、大丈夫かな？と判断できれば
購入することをお勧め致します。
スマイルＦＰ事務所 様
ご回答ありがとうございました。
>諸費用を含めた額の借入も検討してはいかがでしょうか？
おっしゃるとおり，できれば現金は取り崩したくなく，ＨＭの見積もりに一応の諸費用を入れていただいていますので，諸費用込みで3500万とのことのようです。
なので，銀行と相談して，なるべく費用をローン側で見れるよう交渉したいと考えています。この方向性も若干不安だったのですが，これですっきりしました。
>わたしも、土地の購入は欲しいと思う所を買いました。
>タイミングは大事です。
私もその運にあやかれるよう，がんばりたいと思います。
ありがとうございました。
ご回答ありがとうございました。
>諸費用を含めた額の借入も検討してはいかがでしょうか？
おっしゃるとおり，できれば現金は取り崩したくなく，ＨＭの見積もりに一応の諸費用を入れていただいていますので，諸費用込みで3500万とのことのようです。
なので，銀行と相談して，なるべく費用をローン側で見れるよう交渉したいと考えています。この方向性も若干不安だったのですが，これですっきりしました。
>わたしも、土地の購入は欲しいと思う所を買いました。
>タイミングは大事です。
私もその運にあやかれるよう，がんばりたいと思います。
ありがとうございました。
2010.09.13
+ 全文を見る
一般論ですが、年収等を考慮させていただくと返済には問題ないと思います。
ただし、年齢・収入を考慮すると貯蓄が少ないと考えますので、家計の見直しが必要だと考えます。
住宅購入１年目の予備費として３００万円は残しておき、２年目以降に繰り上げ返済をして言ったほうが良いと考えます。
また、特にご主人のがんの保障と所得補償はしっかり加入しておいてください。
最近のがん治療では通院の治療が一生必要という場合もあｒます。
参考になれば幸いです。
ただし、年齢・収入を考慮すると貯蓄が少ないと考えますので、家計の見直しが必要だと考えます。
住宅購入１年目の予備費として３００万円は残しておき、２年目以降に繰り上げ返済をして言ったほうが良いと考えます。
また、特にご主人のがんの保障と所得補償はしっかり加入しておいてください。
最近のがん治療では通院の治療が一生必要という場合もあｒます。
参考になれば幸いです。
金森様
ご回答ありがとうございます。
>ただし、年齢・収入を考慮すると貯蓄が少ないと考えますので、家計の見直しが必要だと考えます。
この点は，耳が痛い限りです。
上記の回答でも書いたとおり，イベントがたくさんあったりして，ライフプランを真面目に考えてこなかったツケがまわってきたようです。
上記の回答でも書きましたが，簡単ではあるものの，生活費などの目標が見えてきたので，それに向かってがんばって生きたいと思います。
>特にご主人のがんの保障と所得補償はしっかり加入しておいてください。
そうですね。団信は変な話，死ぬまで実行が無いので，この点も是非検討対象にしたいと思います。今は終身保険に特約がくっついているだけなので，がん保険と見比べ，考えてみたいと思います。
一方，所得保障というのは考えたことがありませんでした。少し調べてみたいと思います。
ありがとうございました。
ご回答ありがとうございます。
>ただし、年齢・収入を考慮すると貯蓄が少ないと考えますので、家計の見直しが必要だと考えます。
この点は，耳が痛い限りです。
上記の回答でも書いたとおり，イベントがたくさんあったりして，ライフプランを真面目に考えてこなかったツケがまわってきたようです。
上記の回答でも書きましたが，簡単ではあるものの，生活費などの目標が見えてきたので，それに向かってがんばって生きたいと思います。
>特にご主人のがんの保障と所得補償はしっかり加入しておいてください。
そうですね。団信は変な話，死ぬまで実行が無いので，この点も是非検討対象にしたいと思います。今は終身保険に特約がくっついているだけなので，がん保険と見比べ，考えてみたいと思います。
一方，所得保障というのは考えたことがありませんでした。少し調べてみたいと思います。
ありがとうございました。
2010.09.13
+ 全文を見る
年収から判断すると、特段危険なローンではないかと思います
昔から頭金がなぜ、必要といわれると支払い能力の差によるためです
年収３０００万の人が５００万借り入れたとします。
頭金を要求する人は、少ないと思います
なぜ、もちろんバランスシートから判断するに資産に対する負債に比率が少ないからです。
是非とも家計のバランスシートを作成してください、住宅ローンばかりに目がいぎがちになりますが全体象を把握してください
年収８００万以上のひとはそれなりの生活水準をされていると思いますので、是非ともFPに相談してみてはいかがですか
何度か申し上げていますが、住宅ローンを利用するとき程ライフプランニングの必要性を感じます。
以上
昔から頭金がなぜ、必要といわれると支払い能力の差によるためです
年収３０００万の人が５００万借り入れたとします。
頭金を要求する人は、少ないと思います
なぜ、もちろんバランスシートから判断するに資産に対する負債に比率が少ないからです。
是非とも家計のバランスシートを作成してください、住宅ローンばかりに目がいぎがちになりますが全体象を把握してください
年収８００万以上のひとはそれなりの生活水準をされていると思いますので、是非ともFPに相談してみてはいかがですか
何度か申し上げていますが、住宅ローンを利用するとき程ライフプランニングの必要性を感じます。
以上
月見里ＦＰ事務所 山梨様
ご回答ありがとうございました。
>年収８００万以上のひとはそれなりの生活水準をされていると思いますので、是非ともFPに相談してみてはいかがですか
そうなんですよね。年収の割りに支出が多いような気はします。
客観的に収支バランスを見てもらって，家計の引き締めができるのであれば，それが一番のことだと思います。
この掲示板の各先生方の回答を見て，ＦＰさんにお願いしてみようという気になってきました。
もう少し，住宅の費用を煮詰めて，最終的にローンを申し込むギリギリまで努力してみたいと思います。
ありがとうございました。
ご回答ありがとうございました。
>年収８００万以上のひとはそれなりの生活水準をされていると思いますので、是非ともFPに相談してみてはいかがですか
そうなんですよね。年収の割りに支出が多いような気はします。
客観的に収支バランスを見てもらって，家計の引き締めができるのであれば，それが一番のことだと思います。
この掲示板の各先生方の回答を見て，ＦＰさんにお願いしてみようという気になってきました。
もう少し，住宅の費用を煮詰めて，最終的にローンを申し込むギリギリまで努力してみたいと思います。
ありがとうございました。
2010.09.14
+ 全文を見る
ご回答ありがとうございました。
実は，この収支のシミュレーションを一応やっているのですが，一番頭を悩ませていたのが子供の教育関連費用だったんです。
早速，ご指摘の資料を確認させていただきましたが，非常に参考になりました。
まさに，眼からウロコでして，こういうときにお役所の統計というのが役立つんですね。
とはいえ，素人が作るものですので，まだまだ穴だらけです。
特に，昇給部分をどう見積もるか，また子供の成長に合わせた生活費（教育費以外の食費光熱費等）の上昇をどうみるか，なかなか試行錯誤で苦労しています。
ただ，作ってみてわかったのが，客観的に収支バランスがわかり，最終的に生活費の目標というか，どのくらい使える，ということが数字的にわかってきて，このことはやってみて初めてわかったことです。
人生の中，そう何度も無いことだと思いますので，せっかくのチャンス。この機会に苦労してみます。
ＦＰさんの手の内を一部とは言え，明かしていただきましてありがとうございました。