繰り上げ返済の金額設定と時期について
なお（大阪府）
解決済み 2013年04月16日40代独身女性（年収600万円 社内積立貯金1,200万円）、70代両親（無職 年金収入のみ 貯蓄1,000万円）と同居しています。
2013年2月に私の名義で新築マンションを購入し、不動産会社の提携銀行ローンで、20年変動金利0.775％、2,000万円借りています。
2013年4月に父親名義の土地売却により1,200万円の現金が入ったので、繰り上げ返済を考えていますが、
住宅ローン控除との関連も含めて返済金額と時期のアドバイスをいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
No.951
質問者からのメッセージ
2013.04.29
いろんなアドバイスがいただけて、大変参考になりました。 専門家の先生方でも少しずつ違うご意見があり、興味深かったです。 今回は繰り上げ返済を先送りして、返済金利が上がる気配を見せるまでは資産運用してみようと思います。 お世話になりまして、どうもありがとうございました。
回答 3件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
なお様
はじめまして。
住宅ローンのセカンドオピニオン『住宅ローンソムリエ（R）』代表の中村諭と申します。
宜しくお願いいたします。
私の回答は【今は繰上げ返済しない】です。
まず最初に、この度の土地売却により手元に入った「現金」はお父さま名義ですよね。
その「現金」を使う場合ですが、
なおさんの借金を返済してしまうと、贈与税の問題が生じます。
次に、住宅ローンには団体信用生命保険が付いています。
不謹慎なお話しで申し訳ありませんが、なおさんに万一の際に、
住宅ローンは保険で返済されます。
ご遺族には、家と預貯金が残されますが、この時に、預貯金額が多い方が安心ですよね。
最後に、現在の返済金利がとても低い事があげられます。
支払い利息が0.775％で、住宅ローン控除が1.0％であれば、
住宅ローン控除が使える期間は、急いで繰上げ返済する必要も無いと思います。
年収とローン残高から考えても、現在、住宅ローン控除の枠は目一杯使えていると思います。
（ローンを早く返済してしまいたいお気持ちも充分に分かります。）
（その一方で、現金・預金が多くあればある程、安心できますよね。）
そこで、私なら、お父さまから年間１２０万円程度の贈与をしてもらい、毎年、正しく贈与税の申告をします。
そして、１０年後の完済をひとつの目標にします。
ただし、この時には、丁寧な対策を取らないといけませんので、
税務の専門家に相談することも合わせてお薦めします。
以上ご参考になれば幸いです。
～ 平成22年に『住宅ローンの専門家』というサービスが今までに無い新しいビジネスモデルとの評価を受け
千葉県（森田健作知事）から経営革新計画の承認を受けたＦＰ事務所 ～
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共の登録商標です
代表取締役 中村 諭 ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ認定者]
【住宅ローンソムリエ】で検索。
はじめまして。
住宅ローンのセカンドオピニオン『住宅ローンソムリエ（R）』代表の中村諭と申します。
宜しくお願いいたします。
私の回答は【今は繰上げ返済しない】です。
まず最初に、この度の土地売却により手元に入った「現金」はお父さま名義ですよね。
その「現金」を使う場合ですが、
なおさんの借金を返済してしまうと、贈与税の問題が生じます。
次に、住宅ローンには団体信用生命保険が付いています。
不謹慎なお話しで申し訳ありませんが、なおさんに万一の際に、
住宅ローンは保険で返済されます。
ご遺族には、家と預貯金が残されますが、この時に、預貯金額が多い方が安心ですよね。
最後に、現在の返済金利がとても低い事があげられます。
支払い利息が0.775％で、住宅ローン控除が1.0％であれば、
住宅ローン控除が使える期間は、急いで繰上げ返済する必要も無いと思います。
年収とローン残高から考えても、現在、住宅ローン控除の枠は目一杯使えていると思います。
（ローンを早く返済してしまいたいお気持ちも充分に分かります。）
（その一方で、現金・預金が多くあればある程、安心できますよね。）
そこで、私なら、お父さまから年間１２０万円程度の贈与をしてもらい、毎年、正しく贈与税の申告をします。
そして、１０年後の完済をひとつの目標にします。
ただし、この時には、丁寧な対策を取らないといけませんので、
税務の専門家に相談することも合わせてお薦めします。
以上ご参考になれば幸いです。
～ 平成22年に『住宅ローンの専門家』というサービスが今までに無い新しいビジネスモデルとの評価を受け
千葉県（森田健作知事）から経営革新計画の承認を受けたＦＰ事務所 ～
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共の登録商標です
代表取締役 中村 諭 ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ認定者]
【住宅ローンソムリエ】で検索。
2013.04.29
+ 全文を見る
初めまして、Toolboxの森といいます。
なおさんの文面から読み取れる内容から判断すれば、すぐに思いつく方法は。。。
１．全額繰り上げ返済に充てる。
ご自身の貯蓄が1200万円ありますので、全額繰り上げ返済をしてしまうという考え方。
住宅ローン控除が重要と考えるほど借入金はありませんので、金利を払い続ける事を考
えればお得なのではないでしょうか？
その時に、金利を変動のままにするのか固定に切り替えるのか、という問題があります。
その１
少々の危険を冒してでも、変動金利のままにしておき、変動金利が上昇の気配（上がる前）を見せたら、すぐに再度ご自身の
貯蓄を取り崩し繰り上げ返済をし、その時に固定金利に切り替える、という方法。
その２
1200万円を繰上げ返済した時に、固定金利に変えてしまう方法。
その３
1200万円をそのまま貯蓄に回し、住宅ローンは変動のまま。変動金利が上がり始めたら繰上げ返済する方法。
その４
返済期間は20年という事ですが、残りの返済期間はどの程度でしょうか？定年が65歳まで延長されましたが、基本的に60歳
までに確実に返済する事をお勧めします。60歳以降給与は下がると考えてください。それを前提に考え、返済を考えます。
現在、固定金利も低く2%以下ですから、60歳までに確実に無理なく返せる程度に繰上げ返済をするという方法がいいと考えます。
ボーナス返済なしで毎月均等に返済し、それでも無理のない範囲、かつ60歳までに返済できる、固定金利ローンにしておけば、
将来安心ではないでしょうか？
すべて繰上げ返済をしても、なおさんご自身にはさほどの問題はないと思いますが、ご両親が今後さらに高齢化してくなかで、
様々な場面（介護や病気など）でお金の必要な場面も出てくるかもしれません。その時のために上記条件を満たす繰上げ返済を
し、残りを貯蓄しておくのがいい方法と考えます。
今後の経済状況もなかなか方向が見えませんので、貯蓄も現金だけでなく、金など安全資産を多めに、外債など分散してお持ち
ください。
他に不明な事があれば、以下にご連絡ください。
http://fp-japan.jp/map/detail/id/844/
なおさんの文面から読み取れる内容から判断すれば、すぐに思いつく方法は。。。
１．全額繰り上げ返済に充てる。
ご自身の貯蓄が1200万円ありますので、全額繰り上げ返済をしてしまうという考え方。
住宅ローン控除が重要と考えるほど借入金はありませんので、金利を払い続ける事を考
えればお得なのではないでしょうか？
その時に、金利を変動のままにするのか固定に切り替えるのか、という問題があります。
その１
少々の危険を冒してでも、変動金利のままにしておき、変動金利が上昇の気配（上がる前）を見せたら、すぐに再度ご自身の
貯蓄を取り崩し繰り上げ返済をし、その時に固定金利に切り替える、という方法。
その２
1200万円を繰上げ返済した時に、固定金利に変えてしまう方法。
その３
1200万円をそのまま貯蓄に回し、住宅ローンは変動のまま。変動金利が上がり始めたら繰上げ返済する方法。
その４
返済期間は20年という事ですが、残りの返済期間はどの程度でしょうか？定年が65歳まで延長されましたが、基本的に60歳
までに確実に返済する事をお勧めします。60歳以降給与は下がると考えてください。それを前提に考え、返済を考えます。
現在、固定金利も低く2%以下ですから、60歳までに確実に無理なく返せる程度に繰上げ返済をするという方法がいいと考えます。
ボーナス返済なしで毎月均等に返済し、それでも無理のない範囲、かつ60歳までに返済できる、固定金利ローンにしておけば、
将来安心ではないでしょうか？
すべて繰上げ返済をしても、なおさんご自身にはさほどの問題はないと思いますが、ご両親が今後さらに高齢化してくなかで、
様々な場面（介護や病気など）でお金の必要な場面も出てくるかもしれません。その時のために上記条件を満たす繰上げ返済を
し、残りを貯蓄しておくのがいい方法と考えます。
今後の経済状況もなかなか方向が見えませんので、貯蓄も現金だけでなく、金など安全資産を多めに、外債など分散してお持ち
ください。
他に不明な事があれば、以下にご連絡ください。
http://fp-japan.jp/map/detail/id/844/
ご返事ありがとうございます。
住宅ローン減税ですが、減税に「8％（2015年10月からは10％）の消費税が適用されるケースに限る」と“ただし書き”が付いています。消費税が5％だったり非課税のケースでは、最大控除額は現行と同じ200万円止まりです。消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、住宅については工事請負契約のように建物が未完成の場合、半年前の2013年9月末までに契約すると引き渡しが2014年4月以降でも5％のままという経過措置があります。
よって、既にお住まいになっているようであれば、今回の減税の恩恵を受けることはないと思います。もちろん、いまでも現行の住宅ローン減税は行われていますので、減税されていない訳ではありません。
1200万円が生前贈与などの手続きを経て、税務的に解決されていればいいのですが、まだであればその対策が先になると思います。
住宅ローン減税ですが、減税に「8％（2015年10月からは10％）の消費税が適用されるケースに限る」と“ただし書き”が付いています。消費税が5％だったり非課税のケースでは、最大控除額は現行と同じ200万円止まりです。消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、住宅については工事請負契約のように建物が未完成の場合、半年前の2013年9月末までに契約すると引き渡しが2014年4月以降でも5％のままという経過措置があります。
よって、既にお住まいになっているようであれば、今回の減税の恩恵を受けることはないと思います。もちろん、いまでも現行の住宅ローン減税は行われていますので、減税されていない訳ではありません。
1200万円が生前贈与などの手続きを経て、税務的に解決されていればいいのですが、まだであればその対策が先になると思います。
2013.04.29
+ 全文を見る
私の考えとしては
「繰り上げ返済はするな」
です。
住宅ローンは金融商品の中で、最低金利で借りられる融資です。
それに、団体信用生命保険にも加入したでしょうから、
繰り上げ返済の必要性を感じません。
それよりも、その分の資金を安全なポートフォリオ（資金分散）
して運用投資に回した方がよほど効果的でしょう。
借り入れは低金利の国内融資で、運用は金利の良い海外投資を分散で
というのが理想的かと。
現金化もそれほど時間掛かりませんので、流動性資産として使うのが
良いと思います。
「繰り上げ返済はするな」
です。
住宅ローンは金融商品の中で、最低金利で借りられる融資です。
それに、団体信用生命保険にも加入したでしょうから、
繰り上げ返済の必要性を感じません。
それよりも、その分の資金を安全なポートフォリオ（資金分散）
して運用投資に回した方がよほど効果的でしょう。
借り入れは低金利の国内融資で、運用は金利の良い海外投資を分散で
というのが理想的かと。
現金化もそれほど時間掛かりませんので、流動性資産として使うのが
良いと思います。
明快なご回答ありがとうございました。
借り入れ金利を上回る金利で資産運用する自信があまりないので、やはり半分程繰り上げ返済をして、半分は貯蓄にと考えています。
以前投資信託で失敗した経験がありますので、金利の良い商品は何となく気が引けてしまいます。
国内のネット銀行で比較的金利の高い元金保証の定期預金に預けようかと思いますが、色んな商品を調べて分散させるよう考えてみます。
借り入れ金利を上回る金利で資産運用する自信があまりないので、やはり半分程繰り上げ返済をして、半分は貯蓄にと考えています。
以前投資信託で失敗した経験がありますので、金利の良い商品は何となく気が引けてしまいます。
国内のネット銀行で比較的金利の高い元金保証の定期預金に預けようかと思いますが、色んな商品を調べて分散させるよう考えてみます。
2013.04.28
+ 全文を見る
ご回答どうもありがとうございました。
新築住宅購入の為の金銭の贈与の非課税枠は、今年度の場合700万円と基礎控除110万円合計810万円までですから、その範囲内で繰り上げ返済を考えていましたが、繰り上げ返済の時期を先送りにする事も考え始めています。
毎年基礎控除限度の110万円の贈与を受けていけば税金逃れと見なされますが、120万円の贈与を受けて税金を納めても毎年繰り返せば税金逃れと見なされる場合もあるので、専門家に相談して適切に行うべきというお話ですね。
今年繰り上げ返済しない場合はこの方法を取ってみます。
返済金利が上昇するまでは、手持ち現金を資産運用する方向で検討してみます。