離婚・住宅ローン・返済方法等について
ゆづき（神奈川県）
解決済み 2011年08月17日はじめまして。なにをどうしてよいやらとても困っています。
私は２９歳、結婚しています。
１年前に主人と共同名義でローンを組み、家を購入いたしましたが、離婚することになりました。
私：２９歳・会社員・年収２３０万
借入額：土地４５０万・建物４５０万
残高：土地４２６万・建物４３０万
主人：３２歳・会社員・年収２８０万
借入額：土地１３００万・建物１２００万
残高：土地１２２０万・建物１１５０万
ともに３５年ローンでくみました。
静岡銀行・住宅ローンミックス変動期間全期間優遇
元利均等返済・年利率１．４７５
現在二人で月々１０．５万支払っています。
一番お聞きしたいのは、私側のことなのですが、離婚後、主人は実家にかえりますが、私は家の都合もあり、この家に残るか・家売却後、残ったローンを支払いながら賃貸暮らしをするのかの２択で迷っています。
私の月収は手取り１４万です。
月々１０．５万を払い生活を続けるのはかなり無理があります。
かといって、賃貸で生活をしたとしても家賃＋光熱費＋場所によっては駐車場代
変わらないのではないか。
ローンを他で組み替えれば月々の支払いも楽になるのか。
この家はオール電化で光熱費は３０００～５０００円です。
賃貸はそうはいきませんし、震災後電気代もさらにあがる可能性もありますよね。
物件によっては更新年に家賃があがるところもあります。
どのような選択をするべきなのかとても迷っています。混乱しています。
また、そもそも私の年収で家を買い取れるのかが疑問です。
友人に相談したところ、家を買い取った後、無理だったら売却するか、後に家を離れることになったら賃貸にすれば？という意見もありました。
賃貸のしくみもよくわかりません。賃貸物件にするのが得策なのか・・まったく比較・判断できません。
お力を貸してください。お願いします。
No.577
質問者からのメッセージ
2011.08.21
丁寧な回答をいただき本当にありがとうございました。今後また何かありましたら、お力を貸していただきたいと思っております。 今は、現実をしっかり見て先生方のアドバイスをもとに前へ進もうとおもいます。
回答 3件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
ご質問者様
浜松でファイナンシャルプランナーをしております、家計のサポートセンターの
鈴木と申します。
非常に難しい決断を強いられている状況にあり、大変な思いをされているのでは
ないでしょうか。ご心労、お察しいたします。
お問い合わせにあげていただいた内容ですべてを判断することはできませんが、
考えられる情報をお伝えいたします。
①住宅を売却せずに生活を続ける場合
ご質問者様のみの収入から単独で3000万円を借り入れることは、返済比率の観点
からみても難しいと思われます。
また、借り換えに関しても、
・親族間の売買は金融機関も難色を示すことが多い
・借り換えの条件として、2年程度は遅滞なく返済をしていることを条件に
している金融機関がほとんどであり、返済が1年しか経っていないことも
厳しい条件となる
・借り換えには、相当額の諸経費が必要になり、そのための費用を捻出した
上でメリットが出るかというと、今以上の条件となることは考えづらい
ことなどが挙げられます。
②売却する場合
売却する物件によって売却額もかわるため一概には言えませんが、一般的な
ケースだと、オーバーローン部分の利息が残ることが想定されます。
現在の残債の20％程度と仮定すると約640万円、売却のための経費も必要に
なることから、もう100万円程度は持ち出しになる可能性もあります。
共同名義でローンを組んでいると言うことは、登記も持分を分けていると
考えると、ご主人が75％、奥様が25％の割合で返済する義務が発生すると
推測できます。
もちろん、売却と言っても、買い手が現れて初めて成立するものであり、
いくらで売れるのか、いつ売れるのか、ということも不透明です。
③住宅を賃貸として貸し出す
住宅ローンは自身が居住するための融資であり、賃貸物件のような建物は
事業性の融資となります。
金融機関の了承を得て賃貸物件としたとしても、登記の割合が離婚した
もと夫婦で分かれていることがとても厄介です。
一度どちらかの100％所有にしなければ難しいでしょうし、それができない
ので当初ローンも共同名義とされたのではないでしょうか。
④現在のローンの返済を続けて居住する
本来住宅ローンはその家に住居していることが前提での融資であり、ご主人が
離婚してその家に住まなくなったという重大な事実は金融機関に報告しなければ
いけません。
仮に、ご主人との話し合いの中で現在のローンを続け、ご相談者様が返済のみ
引き受けるという形にしよう、という合意が取れたとしても、
・金融機関が了解しない可能性がある
・登記上、ご主人の権利が残り続ける
・他人同士であり、贈与などの発生も含めて歪んだ所有となる
ことから、実現は難しいでしょう。
以上のようなことから、現実的に考えると、
・売却してほかの財産も含めて整理し、離婚手続きによって自分の負担（受益？）
を確定する
・もしもオーバーローンが発生するのであれば、それを返済した上で借りられる
家賃の住まいを探す
というところでしょうか。
電気代の高い安いや家賃・賃貸の損得などの細かい部分は検討の条件には
ならないと考えられたほうがいいかもしれません。
住宅ローンは借金であり、家賃とは違うリスクがあります。
離婚をする、ということも感情だけではなく責任を伴う決断だと思います。
銀行からすると、夫婦で力を合わせて35年間かけて返済することを条件に
赤の他人であるご相談者様に3000万円を超えるお金を貸しているところ、
1年でその通りにならなくなるということは、ある意味信用を失うことでも
あることもご理解いただいた方がいいでしょう。
厳しい回答かと思いますが、ご健闘のほどお祈りしております。
浜松でファイナンシャルプランナーをしております、家計のサポートセンターの
鈴木と申します。
非常に難しい決断を強いられている状況にあり、大変な思いをされているのでは
ないでしょうか。ご心労、お察しいたします。
お問い合わせにあげていただいた内容ですべてを判断することはできませんが、
考えられる情報をお伝えいたします。
①住宅を売却せずに生活を続ける場合
ご質問者様のみの収入から単独で3000万円を借り入れることは、返済比率の観点
からみても難しいと思われます。
また、借り換えに関しても、
・親族間の売買は金融機関も難色を示すことが多い
・借り換えの条件として、2年程度は遅滞なく返済をしていることを条件に
している金融機関がほとんどであり、返済が1年しか経っていないことも
厳しい条件となる
・借り換えには、相当額の諸経費が必要になり、そのための費用を捻出した
上でメリットが出るかというと、今以上の条件となることは考えづらい
ことなどが挙げられます。
②売却する場合
売却する物件によって売却額もかわるため一概には言えませんが、一般的な
ケースだと、オーバーローン部分の利息が残ることが想定されます。
現在の残債の20％程度と仮定すると約640万円、売却のための経費も必要に
なることから、もう100万円程度は持ち出しになる可能性もあります。
共同名義でローンを組んでいると言うことは、登記も持分を分けていると
考えると、ご主人が75％、奥様が25％の割合で返済する義務が発生すると
推測できます。
もちろん、売却と言っても、買い手が現れて初めて成立するものであり、
いくらで売れるのか、いつ売れるのか、ということも不透明です。
③住宅を賃貸として貸し出す
住宅ローンは自身が居住するための融資であり、賃貸物件のような建物は
事業性の融資となります。
金融機関の了承を得て賃貸物件としたとしても、登記の割合が離婚した
もと夫婦で分かれていることがとても厄介です。
一度どちらかの100％所有にしなければ難しいでしょうし、それができない
ので当初ローンも共同名義とされたのではないでしょうか。
④現在のローンの返済を続けて居住する
本来住宅ローンはその家に住居していることが前提での融資であり、ご主人が
離婚してその家に住まなくなったという重大な事実は金融機関に報告しなければ
いけません。
仮に、ご主人との話し合いの中で現在のローンを続け、ご相談者様が返済のみ
引き受けるという形にしよう、という合意が取れたとしても、
・金融機関が了解しない可能性がある
・登記上、ご主人の権利が残り続ける
・他人同士であり、贈与などの発生も含めて歪んだ所有となる
ことから、実現は難しいでしょう。
以上のようなことから、現実的に考えると、
・売却してほかの財産も含めて整理し、離婚手続きによって自分の負担（受益？）
を確定する
・もしもオーバーローンが発生するのであれば、それを返済した上で借りられる
家賃の住まいを探す
というところでしょうか。
電気代の高い安いや家賃・賃貸の損得などの細かい部分は検討の条件には
ならないと考えられたほうがいいかもしれません。
住宅ローンは借金であり、家賃とは違うリスクがあります。
離婚をする、ということも感情だけではなく責任を伴う決断だと思います。
銀行からすると、夫婦で力を合わせて35年間かけて返済することを条件に
赤の他人であるご相談者様に3000万円を超えるお金を貸しているところ、
1年でその通りにならなくなるということは、ある意味信用を失うことでも
あることもご理解いただいた方がいいでしょう。
厳しい回答かと思いますが、ご健闘のほどお祈りしております。
2011.08.21
+ 全文を見る
ゆづきさん
はじめまして、水戸Ｈ＆Ｂコンサルティングの萩谷と申します。
ＦＰとしての見解を申しますと、「負債を減らし、資産を確保する」です。
という事は、離婚後現在の住宅に住みながら住宅ローンの返済を行うというのは現実的でないと思います。何故かというと、借入返済や光熱費以外にも、固定資産税や都市計画税があります。また、それ以外にも様々な出費というものが出てくるでしょう。ローンを組み替えるという事も、恐らく銀行側がそうしてくれるとは思えません。
今の手取り収入が月１４万円で毎月１０．５万円支払うと、残り３．５万円です。それではやっていけない事は誰もが分かる事だと思います。つまり結論としては、賃貸住宅に住むか実家を頼る以外ないのではないでしょうか？（職場が住宅を用意するとか、住み込みというのもありますが）。賃貸で生活しても支払い額が変わらないというような事が書いてありますが、同じ額の賃貸住宅を借りる事も現実的ではないでしょう。出来れば手取り収入の半分程度が良いと思います。
結論としては、そのまま保有せず売却する事が良いと思います。しかし、住宅ローンがかなり残っているという事と、お二人の家庭内事情などがありますので、FPに相談する前に弁護士の方に相談されたほうが良いと思います。
弁護士を交えて、お互いの負債額を決めて銀行も納得した上で、これからのライフプランを考えたい、という時に、またFPに相談されてはどうでしょうか。
簡単ですが以上になります、お役に立てれば幸いです。
はじめまして、水戸Ｈ＆Ｂコンサルティングの萩谷と申します。
ＦＰとしての見解を申しますと、「負債を減らし、資産を確保する」です。
という事は、離婚後現在の住宅に住みながら住宅ローンの返済を行うというのは現実的でないと思います。何故かというと、借入返済や光熱費以外にも、固定資産税や都市計画税があります。また、それ以外にも様々な出費というものが出てくるでしょう。ローンを組み替えるという事も、恐らく銀行側がそうしてくれるとは思えません。
今の手取り収入が月１４万円で毎月１０．５万円支払うと、残り３．５万円です。それではやっていけない事は誰もが分かる事だと思います。つまり結論としては、賃貸住宅に住むか実家を頼る以外ないのではないでしょうか？（職場が住宅を用意するとか、住み込みというのもありますが）。賃貸で生活しても支払い額が変わらないというような事が書いてありますが、同じ額の賃貸住宅を借りる事も現実的ではないでしょう。出来れば手取り収入の半分程度が良いと思います。
結論としては、そのまま保有せず売却する事が良いと思います。しかし、住宅ローンがかなり残っているという事と、お二人の家庭内事情などがありますので、FPに相談する前に弁護士の方に相談されたほうが良いと思います。
弁護士を交えて、お互いの負債額を決めて銀行も納得した上で、これからのライフプランを考えたい、という時に、またFPに相談されてはどうでしょうか。
簡単ですが以上になります、お役に立てれば幸いです。
ありがとうございます。早速弁護士さんを探してみようとおもいます。
新生活での返済等、今後また何かありましたらよろしくお願いします。
新生活での返済等、今後また何かありましたらよろしくお願いします。
2011.08.21
+ 全文を見る
ゆずき様
仙台にある法律事務所で、いのくち法律事務所のFPの飯田と申します。
ご質問の内容を拝見し、感じたことを率直に申し上げますが、ご自宅の維持は難しいと思われます。
現在の年収で、１０万円を超えるローンを今後支払い続けることは、至難の業です。
ちなみに、賃貸の場合、家賃の負担額の限度は、一般的に、年収の２５％以内が望ましいとされております。この点からも、現在の年収で、今後長期にわたり１０万円を超えるローン支払は、難しいということがご理解頂けると思います。
住宅ローン以外にも借金がある場合は、さらに厳しい状況になると思われます。
そして、住宅ローンの支払利息ですが、利率が低いとはいえ、年間の支払額は、現状ではかなりの負担になっていると思います。
支払額の負担を軽減して、生活の見直しが必要だと考えられます。
住宅ローンの支払いが滞る前に、今後の方針を決断し、行動に移すことを強くお勧めします。
簡単なご回答で、すみません。
仙台にある法律事務所で、いのくち法律事務所のFPの飯田と申します。
ご質問の内容を拝見し、感じたことを率直に申し上げますが、ご自宅の維持は難しいと思われます。
現在の年収で、１０万円を超えるローンを今後支払い続けることは、至難の業です。
ちなみに、賃貸の場合、家賃の負担額の限度は、一般的に、年収の２５％以内が望ましいとされております。この点からも、現在の年収で、今後長期にわたり１０万円を超えるローン支払は、難しいということがご理解頂けると思います。
住宅ローン以外にも借金がある場合は、さらに厳しい状況になると思われます。
そして、住宅ローンの支払利息ですが、利率が低いとはいえ、年間の支払額は、現状ではかなりの負担になっていると思います。
支払額の負担を軽減して、生活の見直しが必要だと考えられます。
住宅ローンの支払いが滞る前に、今後の方針を決断し、行動に移すことを強くお勧めします。
簡単なご回答で、すみません。
ありがとうございます。
年収の２５％ですね。目安にさせていただきます。
無理のないように今後の方針を決めていきたいと思っております。
年収の２５％ですね。目安にさせていただきます。
無理のないように今後の方針を決めていきたいと思っております。
2011.08.21
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どう考えたらよいのか、頭の中で少し整理できました。
またよろしくお願いいたします。