住宅ローン、親族間売買、根抵当権など
リオ（東京都）
解決済み 2011年08月16日初めて質問します。
なにを誰にどう聞いたらいいのかさえ、わかりません。
主人(37)外資系サラリーマン
年収...700万(ちなみに前年は400万くらい、前々年は600万くらい)
私(34)専業主婦
子ども(3)
妊娠中(0)
頭金で用意できるのは500万くらい。
義父(70)同居はしません
義母(69)同居はしません
住宅を購入しようと考え、すったもんだの末に、主人の両親の土地を譲り受けることになりました。
最初は適正な住宅ローン額を知りたいというものだったのですが。
どんどん複雑になり、お金には弱い私(妻)にはさっぱりわからないことが多く悩みがつきません。
土地
主人の両親の土地。
現状住宅あり。築25年。
賃貸しており、今月末に退去予定。
根抵当に入っている。
義母はこの土地を私たちに生前贈与ではなく、売るつもり。
なぜなら、
抵当権を持っている銀行が、親族間売買を認めている。
(というか義母から主人へローンの借り換えを勧めている)
その際、抵当を外すには2800万。
親族間売買での適性価格(路線価)が3200万と言われている。
生前贈与する気は全くない。
息子にそんなこと(生前贈与)を言われるとは、怒り心頭に発する、とのこと。(タダであげるなんてあり得ないということでしょう)
(義母、この土地以外にもいくつか不動産所有。借金2億以上。家賃収入＞月々の返済。今後建売にして販売する予定の土地もあり。ちなみにそこに根抵当移すそうです)
建物
基本的に建て替えを希望している。
しかし、土地代だけで3200万と言われているので、壁紙などの簡単なリフォームか、そのまま住むことになるかとも考えている。
現状の住宅は、盛り土の土地で地盤沈下で家が傾いている。
ヒビや亀裂もあり。開かない窓もあり。
私は、子供たちの健康面を考えても、現状の住宅には住まわせたくない。
主人は、お金次第と思っている。
義母は、自身が当時7000万近くかけて建てた家なので、執着あり。
義母の主張
主人がローンの肩代わり(親族間売買)をしてくれれば、自身の利息が減るので楽になる。
土地代の3200万は月々私が払う。
その手続きも、例の銀行でやってもらえる。
(ローンの名義は主人のまま)
建て替えはして欲しくない。
リフォーム程度にしてもらいたい。
なんならそのまま住んでもらいたい。
今月でこの土地の家賃収入がなくなってしまうので、さっさと手続きしたい。
主人の主張
銀行でMAX6000万借りられると言われて、そのことばをその通り受け止め、5000万(土地代＋建物。建物の価格によってはそれ以上)の借金をして義母には協力してもらわず、土地も建物も自力で返済すると言っている。
義母が恩着せがましい性格のため、義母に借りをつくることを極力嫌がっている。
私は5000万の借金など無理だと言っているのに、節約すれば大丈夫。これから給料は上がり続けるのだから大丈夫。節約がいやなのか、などという。
ちなみに、現状主人の会社は退職金ありません。
妻(私)の悩み
そもそも、祖母(銀行)のメリットとはなんなのか。
義母が踊らされているのではないか。
銀行で提示されるローン可能額と、実際の支払い可能額とはどれくらい差があるのか。
主人の無謀なローン計画をどうしても止めたい！
定年の年齢が決まってない(前例がない)ので、60歳だとして23年、65歳で28年のローン計画になると思っていたのに、主人も義母もフラット35を考えている。
ちなみに、そんなに義母が長生きするとも思えないので、3200万のうちの残りは結局うちで持つことになるのか、と主人に問えば、その時は遺産が入ってくるからチャラになるのでは？などという。
気まぐれな義母なので、いつ何時、3200万の支払いをやめるわと言い出すか、ヒヤヒヤもの。
このことを誰にどうやって相談したらいいのか。
悩んでこちらにたどり着きました。
ちなみに主人は、節約家(どケチ)なのでFPにお金を払うと言えば、天地がひっくりかえったように大騒ぎすることと思いますが、FPを介したメリットがこのようにありますと提示していただけると、主人にも話しやすいかと思われます。
長々と、支離滅裂の文章ですみません。
具体的に、こんなことを書いてくれなきゃ、相談にのりようがないよというものがあれば、教えてください。
No.576
質問者からのメッセージ
2011.08.18
アドバイスありがとうございました。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
はじめましてリオさん
水戸H＆Ｂコンサルティングの萩谷と申します。
先ず、現状についての再確認をさせていただきたいと思います。
※私なりに解釈した現状
１．人間関係
リオさん一家
ご主人―会社員（給与は毎年度違うため実績給を重視した会社と思われる。生保ですか？）
リオさん―専業主婦
お子様―３歳と０歳
ご一家は住宅を購入したいと思い、色々検討したがご両親の土地を譲り受けその地に住居を構える予定。自己資金として５００万円を準備。
ご主人のご両親
内容から察するに不動産業を営んでいると思われる。銀行借入が２億超でほとんどが根抵当権が設定されている。
２．土地
①更地でなく建物が建っており、入居者が今月末で退去する予定。退去する事により家賃収入が途絶える。
②ご一家としては更地にして自分の理想としている住宅を建設したいと考えている。リオさんとしては、子供たちの事も考えると、そのままの状態では住まわせたくない。いずれにしても損傷部分があるので修繕は要すると思われる。
③ご主人としては、費用対効果で判断したいと考えている。
④お義母様の希望としては、思い入れもあるので取り壊しをせずに、そのまま住んで欲しいと思っている。
⑤銀行により抵当権（根抵当権？）が設定されている。しかし、銀行としては抵当権を外す事を了承している。ただし外すには２８００万円の費用を要すると主張している。
⑥親族間売買をするにあたり、ご主人は抵当権者である銀行から融資を受けようと思っている（お義母様はそれを望んでいる）。銀行は最大で６,０００万円融資しても良いと言っている。
⑦ご主人は、お義母様が月々のローンの支払い（土地分のみ）は自分が払うと言うが、それを拒み自分で全額返済すると言っている。その根拠として、給料は右肩上がりになると思っているという事と、将来の遺産相続があるので、支払い不足にならないと思っている。
などなど．．．このような感じでしょうか？
３．疑問点
①土地の根抵当権について
この土地は根抵当権が設定されているのでしょうか？根抵当権を外すという事は銀行に支払いを終える、つまり完済するという事です。しかし、根抵当物件は他にもあるようですし、この土地の資産価値が２,８００万円程度だとすると、それ相当分の支払い、若しくはそれに見合う他の不動産に根抵当権を設定するということでしょうか？文面を読むと他の土地に根抵当権を設定するのでしょうか？それであれば２,８００万円を支払えば根抵当権を解除するという主張はおかしいのではないでしょうか？法務局に行けば根抵当権がいつ誰に設定されているか分かります。一度法務局に行って、登記事項証明書を確認してみてはどうでしょうか？
②土地の価格
適正価格が３,２００万円という事ですが、この金額は誰が算出したのでしょうか？親族間売買ですと時価取引が原則です。一度、不動産鑑定士に依頼してみてはどうでしょうか？
③ローンの肩代わりについて
先ほども申しました通り、根抵当権は不特定の債権を担保するための抵当権です。ですからこの土地が通常の抵当権が設定されているのであれば問題ありませんが、根抵当権となると話しは変わってきます。一度、ご確認をしてみてください。
④土地代はお義母様が支払う
冒頭に生前贈与でなく、親族間売買とありましたが、土地代はお義母様が支払う意向だと書いてありますが、どちらなのでしょうか？通常の売却であれば問題はありませんが（根抵当権がなければ）、名義をご主人にしてお金はお義母様が支払うというのであれば、贈与の可能性が出てきます。そのあたりを確認してみてください。ちなみに相続時精算課税制度という制度を利用すれば、２,５００万円までは贈与税が掛かりません。
⑤何故、この土地に住むのか
何故、この土地に住もうと思ったのですか？ここまで揉めるのであれば他の物件を探すという選択肢もあったのではないでしょうか。
⑥ご主人について
節約家との事ですが、そうであれば無理な借入はしないと思います。借入するにしても返済計画が第三者に対してもっと明確である必要があります。また、相続というのは資産だけでなく負債もついてくるので注意してください。
４．アドバイス
私の憶測にすぎませんが、恐らく銀行はお義母様が持っている物件全てに根抵当権を設定しているのではないでしょうか。借入金額が２億超との事を考えると、十分有りうると思います。だから銀行は多額の融資を了承しているのではないでしょうか。ですから、先ほども申しましたとおり土地についてもう少し詳細な情報を集めてから判断したほうが良いと思います。また、ご相談内容がＦＰとはかけ離れている部分も多いので、弁護士や不動産鑑定士などの専門家も視野に入れてみてはどうでしょうか。
それと、この土地に拘らず、他の物件というものを再度選択肢に入れてみてはどうでしょうか。ご不明な点があれば再度ご連絡いただければと思います。
簡単ですが以上です。お役に立てれば幸いです。
水戸H＆Ｂコンサルティングの萩谷と申します。
先ず、現状についての再確認をさせていただきたいと思います。
※私なりに解釈した現状
１．人間関係
リオさん一家
ご主人―会社員（給与は毎年度違うため実績給を重視した会社と思われる。生保ですか？）
リオさん―専業主婦
お子様―３歳と０歳
ご一家は住宅を購入したいと思い、色々検討したがご両親の土地を譲り受けその地に住居を構える予定。自己資金として５００万円を準備。
ご主人のご両親
内容から察するに不動産業を営んでいると思われる。銀行借入が２億超でほとんどが根抵当権が設定されている。
２．土地
①更地でなく建物が建っており、入居者が今月末で退去する予定。退去する事により家賃収入が途絶える。
②ご一家としては更地にして自分の理想としている住宅を建設したいと考えている。リオさんとしては、子供たちの事も考えると、そのままの状態では住まわせたくない。いずれにしても損傷部分があるので修繕は要すると思われる。
③ご主人としては、費用対効果で判断したいと考えている。
④お義母様の希望としては、思い入れもあるので取り壊しをせずに、そのまま住んで欲しいと思っている。
⑤銀行により抵当権（根抵当権？）が設定されている。しかし、銀行としては抵当権を外す事を了承している。ただし外すには２８００万円の費用を要すると主張している。
⑥親族間売買をするにあたり、ご主人は抵当権者である銀行から融資を受けようと思っている（お義母様はそれを望んでいる）。銀行は最大で６,０００万円融資しても良いと言っている。
⑦ご主人は、お義母様が月々のローンの支払い（土地分のみ）は自分が払うと言うが、それを拒み自分で全額返済すると言っている。その根拠として、給料は右肩上がりになると思っているという事と、将来の遺産相続があるので、支払い不足にならないと思っている。
などなど．．．このような感じでしょうか？
３．疑問点
①土地の根抵当権について
この土地は根抵当権が設定されているのでしょうか？根抵当権を外すという事は銀行に支払いを終える、つまり完済するという事です。しかし、根抵当物件は他にもあるようですし、この土地の資産価値が２,８００万円程度だとすると、それ相当分の支払い、若しくはそれに見合う他の不動産に根抵当権を設定するということでしょうか？文面を読むと他の土地に根抵当権を設定するのでしょうか？それであれば２,８００万円を支払えば根抵当権を解除するという主張はおかしいのではないでしょうか？法務局に行けば根抵当権がいつ誰に設定されているか分かります。一度法務局に行って、登記事項証明書を確認してみてはどうでしょうか？
②土地の価格
適正価格が３,２００万円という事ですが、この金額は誰が算出したのでしょうか？親族間売買ですと時価取引が原則です。一度、不動産鑑定士に依頼してみてはどうでしょうか？
③ローンの肩代わりについて
先ほども申しました通り、根抵当権は不特定の債権を担保するための抵当権です。ですからこの土地が通常の抵当権が設定されているのであれば問題ありませんが、根抵当権となると話しは変わってきます。一度、ご確認をしてみてください。
④土地代はお義母様が支払う
冒頭に生前贈与でなく、親族間売買とありましたが、土地代はお義母様が支払う意向だと書いてありますが、どちらなのでしょうか？通常の売却であれば問題はありませんが（根抵当権がなければ）、名義をご主人にしてお金はお義母様が支払うというのであれば、贈与の可能性が出てきます。そのあたりを確認してみてください。ちなみに相続時精算課税制度という制度を利用すれば、２,５００万円までは贈与税が掛かりません。
⑤何故、この土地に住むのか
何故、この土地に住もうと思ったのですか？ここまで揉めるのであれば他の物件を探すという選択肢もあったのではないでしょうか。
⑥ご主人について
節約家との事ですが、そうであれば無理な借入はしないと思います。借入するにしても返済計画が第三者に対してもっと明確である必要があります。また、相続というのは資産だけでなく負債もついてくるので注意してください。
４．アドバイス
私の憶測にすぎませんが、恐らく銀行はお義母様が持っている物件全てに根抵当権を設定しているのではないでしょうか。借入金額が２億超との事を考えると、十分有りうると思います。だから銀行は多額の融資を了承しているのではないでしょうか。ですから、先ほども申しましたとおり土地についてもう少し詳細な情報を集めてから判断したほうが良いと思います。また、ご相談内容がＦＰとはかけ離れている部分も多いので、弁護士や不動産鑑定士などの専門家も視野に入れてみてはどうでしょうか。
それと、この土地に拘らず、他の物件というものを再度選択肢に入れてみてはどうでしょうか。ご不明な点があれば再度ご連絡いただければと思います。
簡単ですが以上です。お役に立てれば幸いです。
2011.08.18
+ 全文を見る
さいたま新都心でFP事務所を開業しております株式会社VLIPの井上と申します。
既に回答受付が締め切られていたのですが、何とかお役に立ちたいと思い、ご連絡させて頂きました。
リオさんのご質問を拝見致しましたが、根抵当がついているという事は
ご商売をおやりになっていたのでしょうか。
他にも色々と借金があるかもしれません。実際には相続の時に、相続放棄を
考えなくてはいけない状況もあるのではないでしょうか。
ご両親のローンの肩代わりや、保証人等は避けられた方が良いかと思います。
住宅ローンの問題は、信頼の出来るFPに相談して適切（可能）な購入価額、
購入のタイミングを見極めてください。納得のいく回答がでれば、ご主人も
相談料をだしてくれると思います。
ケチとおっしゃってますが物事に慎重なのではないでしょうか。
相談した結果相談料を支払いたくなるFPに是非相談してください。
ご希望であればご相談は何時でもお受けしますので、メッセージボードなどで直接ご質問ください。
（受付担当スタッフ伊勢谷まで）
株式会社VLIPはこんな会社です。
http://www.vlip.jp/about/index.html
既に回答受付が締め切られていたのですが、何とかお役に立ちたいと思い、ご連絡させて頂きました。
リオさんのご質問を拝見致しましたが、根抵当がついているという事は
ご商売をおやりになっていたのでしょうか。
他にも色々と借金があるかもしれません。実際には相続の時に、相続放棄を
考えなくてはいけない状況もあるのではないでしょうか。
ご両親のローンの肩代わりや、保証人等は避けられた方が良いかと思います。
住宅ローンの問題は、信頼の出来るFPに相談して適切（可能）な購入価額、
購入のタイミングを見極めてください。納得のいく回答がでれば、ご主人も
相談料をだしてくれると思います。
ケチとおっしゃってますが物事に慎重なのではないでしょうか。
相談した結果相談料を支払いたくなるFPに是非相談してください。
ご希望であればご相談は何時でもお受けしますので、メッセージボードなどで直接ご質問ください。
（受付担当スタッフ伊勢谷まで）
株式会社VLIPはこんな会社です。
http://www.vlip.jp/about/index.html
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こちらの拙い文章をまとめていただき、疑問点明確にしていただきありがとうございます。
土地の根抵当権は、違う物件に移すと言っていました。
そのために費用が2800万ほどかかると言われました。
土地の価格は私たち夫婦がインターネット調べて参考までに
義母に伝えたら、銀行も義母もその価格で動いています。
親族間売買の契約をした上で、義母が支払うと言っています。
贈与税について確認します。
他の物件にできるなら今すぐにでもしたいのですが、
この物件に入居されていた方を退出させる為に、
すでに私たちの資産から100万渡していたり、
(私たち夫婦の資産の一部は義母が管理しています)
いろいろあって引き返せません。
こう書いていても、私たち夫婦に疑問点や不明点が多く、
義母と銀行で話が進んでいってしまっているので、
もう一度話し合います。
義母と主人との言い合いになっていつも肝心なことがわからないので
冷静に話し合えるようにします。
もうすこし情報を整理して、疑問点を潰してから再考します。
アドバイスありがとうございました。