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はじめましてリオさん


水戸H＆Ｂコンサルティングの萩谷と申します。

先ず、現状についての再確認をさせていただきたいと思います。

※私なりに解釈した現状

１．人間関係
リオさん一家
ご主人―会社員（給与は毎年度違うため実績給を重視した会社と思われる。生保ですか？）
リオさん―専業主婦
お子様―３歳と０歳
ご一家は住宅を購入したいと思い、色々検討したがご両親の土地を譲り受けその地に住居を構える予定。自己資金として５００万円を準備。

ご主人のご両親
内容から察するに不動産業を営んでいると思われる。銀行借入が２億超でほとんどが根抵当権が設定されている。


２．土地
①更地でなく建物が建っており、入居者が今月末で退去する予定。退去する事により家賃収入が途絶える。
②ご一家としては更地にして自分の理想としている住宅を建設したいと考えている。リオさんとしては、子供たちの事も考えると、そのままの状態では住まわせたくない。いずれにしても損傷部分があるので修繕は要すると思われる。
③ご主人としては、費用対効果で判断したいと考えている。
④お義母様の希望としては、思い入れもあるので取り壊しをせずに、そのまま住んで欲しいと思っている。
⑤銀行により抵当権（根抵当権？）が設定されている。しかし、銀行としては抵当権を外す事を了承している。ただし外すには２８００万円の費用を要すると主張している。
⑥親族間売買をするにあたり、ご主人は抵当権者である銀行から融資を受けようと思っている（お義母様はそれを望んでいる）。銀行は最大で６,０００万円融資しても良いと言っている。
⑦ご主人は、お義母様が月々のローンの支払い（土地分のみ）は自分が払うと言うが、それを拒み自分で全額返済すると言っている。その根拠として、給料は右肩上がりになると思っているという事と、将来の遺産相続があるので、支払い不足にならないと思っている。

などなど．．．このような感じでしょうか？


３．疑問点
①土地の根抵当権について
この土地は根抵当権が設定されているのでしょうか？根抵当権を外すという事は銀行に支払いを終える、つまり完済するという事です。しかし、根抵当物件は他にもあるようですし、この土地の資産価値が２,８００万円程度だとすると、それ相当分の支払い、若しくはそれに見合う他の不動産に根抵当権を設定するということでしょうか？文面を読むと他の土地に根抵当権を設定するのでしょうか？それであれば２,８００万円を支払えば根抵当権を解除するという主張はおかしいのではないでしょうか？法務局に行けば根抵当権がいつ誰に設定されているか分かります。一度法務局に行って、登記事項証明書を確認してみてはどうでしょうか？
②土地の価格
適正価格が３,２００万円という事ですが、この金額は誰が算出したのでしょうか？親族間売買ですと時価取引が原則です。一度、不動産鑑定士に依頼してみてはどうでしょうか？
③ローンの肩代わりについて
先ほども申しました通り、根抵当権は不特定の債権を担保するための抵当権です。ですからこの土地が通常の抵当権が設定されているのであれば問題ありませんが、根抵当権となると話しは変わってきます。一度、ご確認をしてみてください。
④土地代はお義母様が支払う
冒頭に生前贈与でなく、親族間売買とありましたが、土地代はお義母様が支払う意向だと書いてありますが、どちらなのでしょうか？通常の売却であれば問題はありませんが（根抵当権がなければ）、名義をご主人にしてお金はお義母様が支払うというのであれば、贈与の可能性が出てきます。そのあたりを確認してみてください。ちなみに相続時精算課税制度という制度を利用すれば、２,５００万円までは贈与税が掛かりません。
⑤何故、この土地に住むのか
何故、この土地に住もうと思ったのですか？ここまで揉めるのであれば他の物件を探すという選択肢もあったのではないでしょうか。
⑥ご主人について
節約家との事ですが、そうであれば無理な借入はしないと思います。借入するにしても返済計画が第三者に対してもっと明確である必要があります。また、相続というのは資産だけでなく負債もついてくるので注意してください。


４．アドバイス
私の憶測にすぎませんが、恐らく銀行はお義母様が持っている物件全てに根抵当権を設定しているのではないでしょうか。借入金額が２億超との事を考えると、十分有りうると思います。だから銀行は多額の融資を了承しているのではないでしょうか。ですから、先ほども申しましたとおり土地についてもう少し詳細な情報を集めてから判断したほうが良いと思います。また、ご相談内容がＦＰとはかけ離れている部分も多いので、弁護士や不動産鑑定士などの専門家も視野に入れてみてはどうでしょうか。

それと、この土地に拘らず、他の物件というものを再度選択肢に入れてみてはどうでしょうか。ご不明な点があれば再度ご連絡いただければと思います。

簡単ですが以上です。お役に立てれば幸いです。

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