不動産・住宅ローンの相談

住宅ローンについて

ほのりん(東京都)

相談中 2018年02月14日
現在、土地から購入し、注文住宅を建てようとしているところです。
土地の決済時期が迫っているため相談にのって下さい。

土地約4000万 建物約4800万の予定です。
貯蓄:3000万円、外貨30万ドル (合計6000万程)

住宅ローンを土地から分割融資で6000万(主人:5000万と私:1000万)借りようと考えておりました(金利上乗せで0.825%の35年間)。
3回の分割融資で土地は全額住宅ローン(1回目)、建物は2分割(2回目、3回目)にして融資を受け、建物の一部に自己資金(2,800万)をあてる予定です。

住宅ローンで土地を支払う場合と、現金一括で支払う場合、どちらが総合的にみて良いのでしょうか。
現在、抵当権を付けなければいけないので30万程は割高になるとは言われているのですが、その他登記費用等にも差が出てきますでしょうか。
外貨の為替があまり良くない時期ですし、その程度であればローンで支払い、住宅控除を受けた方が良いのではないかと思っておりますが、どのようなプランが一番良いのか教えて頂けましたら幸いです。

No.1253

回答 5件

岡村  陽介 ファイナンシャルプランナー
所属:岡村FP事務所

はじめまして。
都心と神奈川を中心にご相談承っております、岡村FP事務所の岡村です。

初期費用や金利が乗る分、ローンを組むことで割高にはなりますが、その分を他の運用(比較的安定的なもので良いかと思います)等に回せることを考えてもローンを組む方が得策と考えます。

また、おそらく上記の情報から推測するとローンの金利は変動金利でお考えでしょうか。
現金や資産が十分にあり、今後30年以上付き合っていく中で金利が数%上昇した時に十分対応できる年収であれば問題ありませんが、今の局面では基本的にフラット35等の固定金利をお勧め致します。

ご夫妻の収入状況や生活環境、今後の生活プランによって選択肢や優先順位が変わってきますので、一度将来に渡ってのプランニングをしてみることをお勧め致します。

もちろん、お役に立てれば弊社でも承ることできますので是非ご検討くださいね。

2018年02月14日


お返事ありがとうございます。

最近の傾向から、このまま低金利が続き、急激に金利が上昇することは考えられないかなと思い、フラット35は念頭に入れていませんでした。
金利も変動とフラット35では1%以上程度の開きがあり、6000万を借り入れた場合、金利だけでもかなりの金額になりますので。
また、金利が上昇した時には10年の控除を受けた後繰り上げ返済をするのが一番良いのかなと現時点では考えていましたが、今後のライフプランも考えて残額は投資に回すべきか等検討する余地がありそうですね。
もう少し今後のライフプラン等夫婦間で話してみたいと思います。

2018年02月14日


お返事ありがとうございます。

ローンと付き合う期間は30年以上と長期になります。
将来のことは予言はできませんが、大きな変動はなくても小さく(数%程度は)変動することは大いにあり得ます。
過去30年を見ても5%以上の変動がありますから。
(30年前は今のような超低金利の時代が来ることはほとんどの人が考えもしていませんでした)

1%変動したら月の返済額や総額に具体的にいくら影響があるのか?など、将来の変動についてもイメージをしながらご検討してみてくださいね。
自分たちの仕事状況はもちろん、その時のお子様や親御様の年齢によっても住宅以外にかかる費用にも変動がありますので、年表(ライフイベント表)を作ってみるととてもわかりやすくなります。

具体的に数字を並べてイメージしていけば、正解はありませんが納得できる選択に辿り着けると思います。

2018年02月14日


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關 雅也 ファイナンシャルプランナー
所属:有限会社 新世紀
エリア: 東京都 町田市

初めまして 東京で28年間FPとして活動しています。

さて、住宅ローンは金融商品の中でも最低金利で調達できる、最も重要な融資です。
満額もしくはオーバーローンで借りられるなら、枠は全て使うべきです。

一方で、貯蓄はグローバルに展開して年利10%程度は稼ぎましょう。
簡単です。

2018年02月14日


お返事ありがとうございます。

確かに、一番最低金利で借りることのできる住宅ローンは活用する方が良いのかもしれないですね。
海外の口座もいくつかに別れているので、貯蓄分の運用については時間が出来たら考えていきたいと思います。

2018年02月14日


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清川 英哲 ファイナンシャルプランナー
所属:FP 公認会計士事務所アートリエール
エリア: 東京都 中央区

ほのりんさん

初めまして。
会計士・税理士の清川と申します。
ご相談内容を拝見しました。

あくまで私見ですが、土地・建物合わせて8800万円をなるべくフルローンで調達することは選択肢としていかがでしょうか。
おそらくご資産状況を考えても、しっかりお仕事をなさってきた方なのかと想像いたします。
そうあれば、与信をフルに使うことも検討してみてはどうでしょうか。
オリンピックが過ぎれば、不況になるとも言われています。
大きなお金が手元にあれば何かあった時にでも安心かと思います。

住宅は税金とも絡む点が多いので、税金も含めた全体的なお話に興味があればご連絡くださいませ。
1時間無料です。

清川

2018年02月14日


まだ家の見積もりが出ておらず、現時点ではフルローンが借りられませんでしたが、ローンの追加も可能ということでしたので、検討してみたいと思います。
お返事ありがとうございました。

2018年02月14日


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岩崎 克哉 ファイナンシャルプランナー
所属:Office Iwasaki  

ほのりんさん
はじめまして。横浜のFP事務所 Office Iwasaki と申します。

ご記載いただいた内容から回答させていただきます。

まずは、10年間住宅ローン控除の恩恵を受けて、控除終了後に繰り上げ返済するのがいいと考えます。

住宅ローン控除を活用のため、融資額のご夫婦の配分を検討されてみてはいかがでしょうか?

住宅ローン控除は 年末の融資残高×1% (最大40万円)なので、
ご主人様 4,000万円 奥様 2,000万円 など奥様の控除額も最大に活用できるようにご検討されてはいかがでしょうか?(1000万円の住宅ローンを組める方と想定して記載しております)

家族構成やご収入等で将来のキャッシュフローが変わりますので、詳細につきましては
よろしければ、HPをご覧いただきお問合せください。

2018年02月14日


優良住宅なので、1%50万まで控除が出来るようです。
主人だけで6000万よりも分けた方が良いかと思い、少しだけ私の名義にしております。
ですが、現在の資産は運用し、フルローンを借りることも検討したいと思います。
お返事ありがとうございました。

2018年02月14日


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森 泰隆 ファイナンシャルプランナー
所属:トライウッドマネー研究所

ほのりん様

ご質問ありがとうございます。

他の専門家の回答のとおり、低金利の時代であること、住宅ローン控除を使えることを考えるとローンを組んだ方がお得です。変動金利で上昇しても、財産によっては金利上昇リスクにも耐えれますし、繰り上げ返済や借り換えでも対応できます。

それに自己資金を当てるにしても、今後質問者様の家族構成や事情にもよりますが、老後のためや何かあった時に出せるくらいのお金はおいておきたいところです。

外貨も内訳はわかりかねますが、外貨には日本にはない高金利が魅力ですが、現在のように急激に円高に進むリスクがあります。すぐに出せる金というよりは、投資としての側面があります。

どういうプランが適切かは、ライフプランを組んでみて、現在の収入と支出、今後の住宅ローンを含めた支出を算出した上でご判断されるのがいいと思います。

2018年02月15日


専門家のみなさんから教えて頂いたとおり、ローンを組む方向で検討したいと思います。
現在の資金は運用した方が良さそうなので、こちらも時間が出来たら検討していきたいと思います。
お返事ありがとうございました。

2018年02月15日


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