不動産・住宅ローンの相談

狭小地に建つ家について

波のおん(東京都)

解決済み 2017年06月23日
はじめまして。そして、よろしくお願いいたします。

概況は、次のとおりです。

現在、都内の狭小地の一戸建てに独居しております。年齢は、還暦を過ぎております。

数年前の同窓会で、都内で設計士をしている方と久方ぶりにお会いし、旧交を温めました。
その後、メールで、当時考えていたことを質問してみました。
「狭小地だけど、建て直しはできるの?」と。

一般論的なことが聞きたかったのですが、さすがはプロ!ですね。
役所関係の書類を取り寄せて、設計図まで用意していただきました。
結果、建て直しは可能なので、残るは資金の問題かと。

といったところまで話は進みました。が、資金面で苦労することになりました。
狭小地であるため、通常の住宅ローンは対象とならず、

さらに、一昨年は、伯母の介護で8か月ほど無収入の時期がありました。
それでなくても、収入は自営業(個人事業主)と派遣で年200万ちょっとといったところです。
つまり、なかなかローンが組めないのです。
ただ、昨年の収入が400万と少し上向いたため、
もう一度、金融機関に相談に行こうと思っていたところです。

そうこうしている間に、先日お隣から、、
「売却してもらえるだろうか?!」という話が。。

ただ、売却するにしても、住宅部分の評価は0(ゼロ)でしょうから、
土地部分のみが対象となると考えております。
となると、価格も当然ながら、、固定資産税の評価額で750万ですので、売却価格もそれなりに。

つまり、売却しても、転居先を購入することは無理そうです。
もちろん、中古のマンションが対象です。
となると、、残る選択肢は「賃貸」ですが、
家賃以外の費用(光熱費は除いても、管理費、更新料等)のことを考えると、
最終手段にしたいと考えております。

「高齢になったら、都市部に住むべきだ」と、昔から考えていましたので、
郊外はもちろん、他県に移り住むことは考慮に入れておりません。

建て直ししても、セットバックが必要なためさらに狭くなり、将来的に階段がネックになりそうです。

結果、
建て直す場合でも、売却した場合でも、ローン負担は発生しそうです。


長々と書いてしまいましたが、以下の2点で迷っています。

★建て直してしばらく居住し、体力的にきつくなってきたら、改めて売却または賃貸を考える。
or
★売却して、今のうちに階段のないマンションに移る。


以下に、詳細を列記します。

[不動産]
場所:23区内
土地:約10坪(約30平米、内私道負担10平米)の一戸建て
築年:昭和35年(築57年)
延床面積:約40平米
間取り:2LDK+屋根裏納戸
固定資産税評価額:土地のみで750万

[居住者]
本人1人
年齢:62歳
性別:女
年収:200~250万円
自営業(個人事業主)+派遣


概要は以上です。って、、かなりの長文になってしまいました。申し訳ありません。

ほかにお知りになりたいことがありましたら、ご連絡くださいませ。
なにとぞ、よろしくお願いいたします。



-- 2017/06/27追記 --

★現在、物件の所在地は、山手線の内側です。最寄り駅まで徒歩3分の位置です。

★設計士から頂いた見積もりは、1300万円+解体撤去費用+設計料+各種手続きにかかわる諸費用
  で、一応、2000万と考えております。

★本人の資産(?) は、預貯金合わせて約1200万円です。

こんなところです。これで情報が不足している場合はご連絡くださいませ。


No.1212

回答 1件

久保田 正広 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)FPバンク
エリア: 東京都 中央区

波のおんさん
はじめまして、ご質問ありがとうございます
ご質問有難うございます。
二つ課題があると思います。

一つ目は、波のおんさんの、セカンドライフの計画です。
年金がどのくらいもらえて、それ以外の収入はどの程度見込めるのか
実際に今後使っていきたいお金はどのくらいあるのか
それを踏まえて住宅の予算や計画がが適正かどうかを
キャッシュフロー分析などを利用して確認してみるとよいと思います。
同じような境遇の方でも、何にお金を使いたいかで大きく差が出ます。

二つ目は、建て直す場合に、ローンが組めるかです。
土地の価値を活用するローンが組めるのか、確定申告の状況や年金の想定額など
場合によっては取り扱ってくれる金融機関もあるとは思います。
土地の売却価値も改めて査定をされるとよいよ思います。
※査定を依頼すると営業攻勢がかかってきてしまいますので、その点はお気を付け下さい。

2017年07月01日


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