不動産・住宅ローンの相談

住宅ローンについて

あめ(埼玉県)

相談中 2017年05月18日
初めまして。
この度、念願のマイホーム購入に至りましたが、
住宅ローン返済に一抹の不安を抱えております。
特に直近は返済可能と考えてますが、下記に不安を抱いております。
 ・子供が大きくなったときにどうか?
 ・老後資金が心配
無謀なローンを組んでしまったのではないかと時々不安に襲われます。
ご教授頂けたら幸いです。

□世帯年収
 私 税込640万円 正社員
 妻 税込180万円 正社員(時短勤務)

□家族構成
 私 40歳
 妻 35歳
 子供 1歳

□物件価格・種類
 3820万円 戸建(建売)

□住宅ローン
 ・頭金 0万円
 ・借入 4000万円 (諸経費180万円含む)
 ・変動 0.625%

□貯蓄 (購入後の残貯金)
 150万円

□昇給見込み
 私:毎年3~4%上昇(実績)
 妻:今のところ見えません

□定年・退職金
 60歳(定年後5年間の再雇用制度有り)
 退職金無し

□将来の家族構成の予定
 増やす予定無し(本当はもう一人欲しいのですが難しいかと・・・)
 小学~高校まで公立、大学から私立を想定してます

□その他事情
 ・車のローン(月2万円、あと1.5年) 、10年乗りつぶし50歳、60歳の時に100万円程度の中古車購入予定

結婚が遅く続いて出産もあり、また私自身の不摂生もあり、いままで貯金ができておりませんでした。

35年後には75歳になってしまうためなんとか65歳までに繰り上げ返済を頑張りたいと思っております。
住宅ローンの返済を月々11万とし、プラス毎月繰り上げ返済用に3万貯蓄、ボーナスから12万を合わせ
11万×12か月+3万×12か月+12万=180万ほど(もしくはボーナス入れずに170万ほど)を毎年の返済とシュミレーションしております。
 ※最初の10年は住宅ローン減税の恩恵を受けて貯めて置き、10年後に一括繰り上げ返済のほうが良いでしょうか?

貯蓄は毎月8万強×12か月で10年間で最低1000万を目標としております。
その他、旅行や家電買い替え用に毎月13000円、車検用に毎月5000円を貯蓄しております。

10年後住宅ローン減税が終わりと同時に収入が上がった分より、
固定資産税分、将来の家屋の修繕費分をそれぞれ毎月10000円程度プールする予定です。


No.1207

回答 2件

吉野  裕一 ファイナンシャルプランナー
所属:FP事務所 MoneySmith

はじめまして、あめさん

広島でFP事務所Moneysmithを営んでいる吉野と申します。


ご夫婦で年収の合算をすると800万程度あり、収入における返済割合が20%未満に抑えられているので、比較的安全に住宅ローン返済が出来ると思います。

ただ、不安なところが変動金利にされているというところです。

現在のローン金利は超低金利です。

今後、お子様へかかる費用が増えていく中で、変動金利が上昇した時にどこまで耐えれるかも考えられておくとよいでしょう。

変動金利が上がったら、固定金利に変更すればいいと思われる方も多いですが、変動金利が上昇するという事は固定金利も上昇してしまいます。


繰り上げ返済は借入時に近ければメリットは大きいのですが、無理に返済をしすぎて、何かあった時に手元に資金がないというのもリスクとなります。


現在のような低金利であれば、繰り上げ返済を無理にせず老後の蓄えにされても良いのかとも思います。

2017年05月19日


吉野様

お世話になります。
早速のアドバイス、心より御礼申し上げます。

たしかに、収入における返済割合が20%未満なので勤続中は大丈夫と踏んでいるのですが、
35年ローン完済ですと私の年齢が75歳なので現実的ではないのかと考えております。

退職金も無い身ですので、
 ・やはり60歳ないし65歳を目途に返済していかなければならないのか
 ・65歳までにどのくらい返済しておかなければならないのか
 ・適度に繰り上げ返済したほうが良いのか?それとも65歳の時に一気に繰り上げた方が良いのか?
 ・65歳までに老後資金としてどのくらい貯蓄しておけばよいのか?
が不安に思っております。

変動金利はやはり失敗でしたでしょうか。
変動です返済金額総額が500万くらい上積みされるので返済できる自信がありませんでした。

いろいろと質問してしまい申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。

2017年05月19日


今回の借入が固定金利でしたら、繰り上げ返済はされなくても良いと回答していると思います。

しかし今回の借り入れは変動金利ですので、繰り上げ返済も考えておかれる方がいいと思います。

変動金利は5年の間は返済額が変わりませんが、この間に金利が上昇した場合には、返済は金利上昇分に充当され借入元本は返済されなくなります。
5年後にその返済されなかった分も考慮して返済額が変動していきます。


ですので5年後の返済額が変動する時期に繰り上げ返済を行い返済額の上昇を抑える方法が考えられます。


また現在が超低金利の時期ですので、今後、3%〜4%の上昇は考えておかれると良いでしょう。

ただ賃金アップが今後3〜4%上昇される様でしたら、返済割合の変動は少ないと思います。

しかし変動金利の場合は金利が上昇すると考えておかれると良いでしょう。


住宅購入に際し、今後のシミュレーションをされておられるのは大変素晴らしいですね。

このシミュレーションの変動が少なくなるのは固定金利でローンを組まれた時です。

住宅ローンの借換えはいつでも出来ますので、固定金利にした場合のシミュレーションもされてみてはいかがでしょうか。

また期間短縮型の繰り上げ返済を行われる方が多いですが、小さなお子様がおられるご家庭では、返済額圧縮型で毎月の返済額を減らされる方が安心だと思います。


これらはあくまで今後の生活を安心して過ごせるようなアドバイスです。

絶対に金利が上がるとは限りませんので、変動金利でも無理なく返済が出来る可能性もあると思います。

2017年05月19日


今回の借入が固定金利でしたら、繰り上げ返済はされなくても良いと回答していると思います。

しかし今回の借り入れは変動金利ですので、繰り上げ返済も考えておかれる方がいいと思います。

変動金利は5年の間は返済額が変わりませんが、この間に金利が上昇した場合には、返済は金利上昇分に充当され借入元本は返済されなくなります。
5年後にその返済されなかった分も考慮して返済額が変動していきます。


ですので5年後の返済額が変動する時期に繰り上げ返済を行い返済額の上昇を抑える方法が考えられます。


また現在が超低金利の時期ですので、今後、3%〜4%の上昇は考えておかれると良いでしょう。

ただ賃金アップが今後3〜4%上昇される様でしたら、返済割合の変動は少ないと思います。

しかし変動金利の場合は金利が上昇すると考えておかれると良いでしょう。


住宅購入に際し、今後のシミュレーションをされておられるのは大変素晴らしいですね。

このシミュレーションの変動が少なくなるのは固定金利でローンを組まれた時です。

住宅ローンの借換えはいつでも出来ますので、固定金利にした場合のシミュレーションもされてみてはいかがでしょうか。

また期間短縮型の繰り上げ返済を行われる方が多いですが、小さなお子様がおられるご家庭では、返済額圧縮型で毎月の返済額を減らされる方が安心だと思います。


これらはあくまで今後の生活を安心して過ごせるようなアドバイスです。

絶対に金利が上がるとは限りませんので、変動金利でも無理なく返済が出来る可能性もあると思います。

2017年05月19日


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森 泰隆 ファイナンシャルプランナー
所属:トライウッドマネー研究所

あめ様

ご質問もありがとうございます。

色々シミュレーションされて、ライフプランも考えておられるのですね。

確かに貯蓄は必要ですし、お子さんの教育のことも、老後のことも考えておられ、貯金計画も考えておられるので、順調にいけば問題ないですね。生命保険等にどんな保険に入られてるのか存じ上げておりませんが、貯蓄が少なくて不安なら補償額の方も担保した方がいいと思います。

住宅ローンソフトで、35年ローンの返済負担率を計算(ご質問者様の年収のみ)してみましたところ、20%を下回っておりますので机上の計算ではありますが決して無謀ではないと思います。

教育費は幼稚園や小学校の時はあまりお金がかからないので、問題が見えにくいですが、大学の学費が最もかかります。お子さんが大学生の時にまだ働けるのは大きいと思います。

住宅ローンの繰り上げ返済はタイミングを間違えてしまうとあまり効果がなく、注意が必要です。10年後にお考えとのことでタイミング的にはいいですが、あまりに繰り上げ返済に使いすぎると貯蓄ができなくなって、かえってその後の資金繰りが苦しくなってしまっては本末転倒です。

変動金利なので、当面は大丈夫でも将来的な金利上昇リスクも考慮する必要があると思います。

2017年05月19日


森様

お世話になります。
早速のアドバイス、心より御礼申し上げます。

変動金利ではなく声地にした方が良かったのですね。
あまり深く考えておりませんでしたので浅はかでした。
固定にした場合の負担増を懸念してしましました。

35年ローンを組んでおりますが、
返済は60歳ないし65歳に終わらせておくべきものなのか知りたいです。

75歳完済で良いのか?繰り上げた方が良いのか?老後資金はいくらためておけばよいのか?

ご教授いただけたら幸いです。

2017年05月19日


お世話になります。

変動金利は今が最低金利ですが、いつ上がってどれくらいまで上がるかは予測が難しいのがネックです。数年前から「今が底」とマスコミ等で言われていましたが、そこからマイナス金利の影響でさらに下がりましたし、一概には言えないです。おっしゃる通り、固定金利の方が負担増になりますし、変動金利があまり上がらなかったら結局固定金利の方が良かったという結果になることもあり得ないことではありません。でも、固定金利の方が返済計画を立てやすいことは確かです。

さらなるご質問ですが、一度お近くのFPにキャッシュフロー表を作成していただいて判断してもらうと将来のことが分かりやすいと思います。

60歳以降再雇用制度があるとのことですが、その時の給料が減額された場合、今の返済月額で負担になり過ぎないか?

65歳以降年金がいくらもらえて、その年金で返済が可能なのか?奥様が何歳まで働けるのか?

老後資金はテレビとかで1億円必要とか煽る傾向にありますが、これも人それぞれです。

家を売って施設に入りたいとか子供の結婚資金を用意したいとか海外旅行に行きたいとかたたき台にして、計算してみてください。

2017年05月19日


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