住宅ローン・ローン控除・繰上げ返済のバランスに関して

お若いのに住宅取得されること、頑張りますね。

知識面で応援できると幸いです。

まず、大前提を書きます。

「住宅ローンは、金融市場で最も低金利の金融商品」です。

したがって、いくら余裕資金ができたといっても繰り上げ返済はせずに運用貯蓄に回す方が賢い消費者と言えます。

但し、借金には複利効果が効いていますので、ローン金利に比べ２％程度良い運用が出来なければ賢い運用とは言えなくなります。

また、それぞれが団体信用生命保険に加入させられるとなると、更に繰り上げ返済はつまらないものになります。

現在の金融情勢から考えて、金利上昇の気配が見えないので変動一本でも構わないとは思いますが、固定とミックスにするという選択肢が悪い訳ではないので、市場金利の情勢を読みながら決めるのが良いでしょう。

運用商品に関しては、世界市場を見ると良いでしょう。

為替リスクをヘッジしても、リスクを最小限にしても国内の金利に比べ遙かに高利回り商品が存在することは確かです。

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回答いたします。

１・頭金とローンの割合でしょうか？目安としては生活費の２年分は確保すべきですが、可能であればもっと多いほうがいいです。収入も多いようですから無理に頭金を増やすよりは一定の貯金額（例えば２０００万）を確保しながらそれをオーバーした分は頭金・繰り上げ返済にまわす、と考えるくらいでよいでしょう。貯金・収入が少ないご家庭であればもっと厳密に考えるべきですが、そたりさんはどうではないようですので、コレくらい大雑把でも問題ないかもしれません。より厳密にはキャッシュフロー表というもの作ります。

２・全部固定で良いと思います。以下、参考にして下さい。

●結局何が違う？住宅ローンの変動金利と固定金利　～日経BP掲載～
http://www.nikkeibp.co.jp/article/column/20130206/339365/

３・繰り上げ返済による損得は残高が減税対象の上限2000万円を下回らないのであれば減税の影響は関係ありません。
下回る場合は減税によるメリット＝繰り上げ返済額×１%×減税の残り期間と、繰り上げ返済による利息負担の減額のメリットを比較します。ただ、コレは損得だけですから手元からお金が減っても大丈夫か、という資金繰りを優先して考えて下さい。

４・投資は不要でしょう。ローンでリスクを背負っているので他でリスクを取る必要はあまりありません。どうしてもやりたいのなら止めませんが、という位です。

以上です。必要であればレッスンや相談も提供いたします。

シェアーズカフェ・店長　中嶋よしふみ ＊日経マネー連載中＊
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