住宅ローン借り換え 難あり物件
kago（神奈川県）
解決済み 2013年01月10日現在の状況
２００６年中古住宅を親子で購入、リフォームをして２世帯住宅として居住。名義も親子でとなっています。
ローン残高２３００万、１０年固定 金利３％ 残支払い期間２８年１０ヶ月 全期間金利優遇0.5％
父親も住宅ローンを組んでいますが、借り換えの際には全額（約２５０万）繰り上げ返済を行う予定です。
先日地元の金融機関で審査が通りませんでした。理由は、
公道から自宅までに４件で共有する通路（階段）、我が家と隣家で共有する通路があり、
その隣家と共有する通路が問題のようで、保証会社の審査に落ちてしまいました。
その通路が我が家だけのものだったら大丈夫だったようです。
建築基準法第４３条の建築審査会の許可をとることで再建築が出来るという土地です。
こういった場合は借り換えが難しいことを後から知りましたが、
どうしたら借り換えができるでしょうか？
もしこのような場合でも借り換えが可能なら
ぜひアドバイスいただけたらうれしいです。
また、その際の費用（FPさんによるアドバイスや仲介料等）などもわかる範囲で教えていただけると有り難いです。
わかりづらい文章で申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。
No.887
質問者からのメッセージ
2013.01.16
お礼が遅くなり申しわけございませんでした。 この度はご丁寧なアドバイスを頂きありがとうございました。 今回は住宅ローンの借り換えで金利を下げることができたらと考えていましたが、 簡単ではないということがよくわかりました。 大変勉強になりました。 もう一度よく考えてみます。 今後お力をおかりすることが出て来ましたらどうかよろしくお願いします。
回答 1件
こんばんは、Toolboxの森といいます。
敷地の全貌が分かりませんので、確実な事は言えませんが。。。
問題は建築基準法上、建築できる土地というのは４m以上の幅のある道路に、２m以上接していないといけないという決まりがある為に、Kagoさんの敷地がその基準を満たしていないという所から発生しています。
１）金融機関に「建築審査会の許可があれば、建築可能な土地になる」のであれば、借換の融資が可能になるのかどうか確認をとります。
２）市役所のしかるべき所に行って、その土地の状況を説明し、建築が可能にする為にはどうすればいいのかを話し合います。
３）たぶん建築面積や延床面積、防火仕様、他に条件を付加され（一般的な敷地より厳しい条件）許可になる場合があります。
３）建築審査会で最終的に許可をもらい、つけられた条件を満たす様な形に改築又は改修します。
４）その段階で借換えなのか改修工事なのか分かりませんが、その工事について１）の条件を満たしたので、融資をしてほしいと要望をだして借換融資をしてもらう
大まかには上記のような手順になると思いますが、もちろん現在お住まいになっているので、審査会のいう通りに出来ないかも知れませんので、審査会の前段階で十分役所と協議をして、双方が納得いく形で審査会にかけるというような事になると思います。
当事務所はFPだけでなく建築の設計（こちらの方が本職ですが）も行いますので、上記のような役所との協議や必要書類や図面の作成も出来ます。
もし可能でしたら、道路と敷地の関係、敷地と建物の位置関係が分かる写真、または敷地図など見せていただければ検討してみます。
費用はその業務量によって変わってくるとは思いますが、まずは図面、写真を見せていただければと思います。
ただし、なにぶん相手（役所）のある事なので、kagoさんが納得いく答えが出るかどうかは、今のところなんともいえません。
まずは現状把握、対策を考え、役所との事前調査、事前協議（一緒に出席して頂く事になります）の上、結論を出していく事になると思います。
以下のURLに当事務所の概要が出ていますので、ToolboxのHPを見ていただき、そこに連絡先が出ています。
https://fp-consult.jp/map/detail/id/844/
敷地の全貌が分かりませんので、確実な事は言えませんが。。。
問題は建築基準法上、建築できる土地というのは４m以上の幅のある道路に、２m以上接していないといけないという決まりがある為に、Kagoさんの敷地がその基準を満たしていないという所から発生しています。
１）金融機関に「建築審査会の許可があれば、建築可能な土地になる」のであれば、借換の融資が可能になるのかどうか確認をとります。
２）市役所のしかるべき所に行って、その土地の状況を説明し、建築が可能にする為にはどうすればいいのかを話し合います。
３）たぶん建築面積や延床面積、防火仕様、他に条件を付加され（一般的な敷地より厳しい条件）許可になる場合があります。
３）建築審査会で最終的に許可をもらい、つけられた条件を満たす様な形に改築又は改修します。
４）その段階で借換えなのか改修工事なのか分かりませんが、その工事について１）の条件を満たしたので、融資をしてほしいと要望をだして借換融資をしてもらう
大まかには上記のような手順になると思いますが、もちろん現在お住まいになっているので、審査会のいう通りに出来ないかも知れませんので、審査会の前段階で十分役所と協議をして、双方が納得いく形で審査会にかけるというような事になると思います。
当事務所はFPだけでなく建築の設計（こちらの方が本職ですが）も行いますので、上記のような役所との協議や必要書類や図面の作成も出来ます。
もし可能でしたら、道路と敷地の関係、敷地と建物の位置関係が分かる写真、または敷地図など見せていただければ検討してみます。
費用はその業務量によって変わってくるとは思いますが、まずは図面、写真を見せていただければと思います。
ただし、なにぶん相手（役所）のある事なので、kagoさんが納得いく答えが出るかどうかは、今のところなんともいえません。
まずは現状把握、対策を考え、役所との事前調査、事前協議（一緒に出席して頂く事になります）の上、結論を出していく事になると思います。
以下のURLに当事務所の概要が出ていますので、ToolboxのHPを見ていただき、そこに連絡先が出ています。
https://fp-consult.jp/map/detail/id/844/
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