住宅ローン借換について。

くぅー（愛媛県）

解決済み 2011年11月20日
以前に住宅ローンの借換について質問をさせていただいたものです。
色々なシュミレーションをとりました。
家族構成として
主人は（４３歳会社員）私（３２歳専業主婦）子供（３歳と１歳）

年収は、約440万です。


現在の残高２６８０万　月支払い￥86000　（1.39％）

固定金利選択段階型で初回の３年固定1.39％が２０１２年２月末で終わります。

色々な銀行にシュミレーションでとったところ

A銀行は、保証料込みで1.65％　借入額２７００万　月90420ぐらいの返済

B銀行は、保証料込み　1.80％　借入額は２６９０万～２７００万ぐらい　月　94,000円ぐらいでした。

ただ、特例として優良木造住宅ということで県のほうから5年間で40万ぐらい
給付金があるというのがB銀行ではOKなのですが
A銀行は適用金融機関になっていないので、A銀行は、見送る形となりそうです。

給付金をいただけるのはあと２年間で、約20万ぐらいは残金として残っているようです。

一応、子供が小さいため長期的に見るという意味で両方とも10年固定なのですが。

10年後になった場合主人の年齢が53歳となります。その時点では
私もパートに出ていると思うのですが。（予定です）

その時点での残金は繰り上げ返済が出来ない限りあまり減ってないと思います。

ので、借換をその時点でもしなくてはならないのではないかと思っています。

その場合、53歳となるとやはり住宅ローンの借換が難しくなるのであれば

将来性を見込める銀行で継続して借りていくほうがいいのかとも思っています

余談になりましたが。

どのような方向性がいちばんよいのか分からないので教えていただきたいです。

ちなみにメリットとしてはA銀行は480万から490万

B銀行は430万から440万ぐらいです。

No.650

質問者からのメッセージ

2011.12.05

２人の先生方ありがとうございました。 ２月までもう少し時間があるので、 再度検討させていただこうと思います。 アドバイスありがとうございました。

回答 1件

西畑 昌彦 ファイナンシャルプランナー
所属：三重ＦＰオフィス（有）アイエヌシーエス
エリア： 三重県 津市
はじめまして、ＦＰの西畑です。

お子様がまだ小さいので、もう少し固定期間を長くしたほうが家計管理がしやすいように思いますが、3年固定終了後の金利は相当高くなりますか？

ネット銀行であれば現在10年固定金利1.67％で通期1.3％金利引き下げのところがあります。
保証料・団信・繰上返済手数料は無料ですが、事務手数料がかかります。
借入残高2680万円、残期間32年で試算すると
毎月の返済額は当初10年間90,140円になります。
試算はこちらからも出来ます。
http://fp-netoffice.com/rink/karisinsa.html

また、フラット３５なら全期間固定金利なので完済まで返済額が変わりません。
保証料・繰上手数料（100万円以上）は無料ですが、団信（任意加入）・事務手数料がかかります。
借入残高2680万円、残期間32年、金利2.2％で試算すると
毎月の返済額は完済まで97,278円となります。

借入期間よりも短い固定金利にすると、固定金利終了後の金利が予測できないので、結局トータルでメリットが出るかどうかが分かりづらいですね。

10年間は出来るだけ返済額を少なくして10年後の金利上昇のリスクに備え、貯蓄するということであれば10年固定もありのように思いますが、そうでないようならお子様の年齢から考えると毎月の返済額が家計に無理のない範囲で20年以上の長期固定金利にされた方がよろしいかと思われます。



フラット35は借り換えでも利用できます。
http://www.flat35.com/loan/karikae/kinri.html

例えば、楽天銀行なら
借入期間が15年～20年の場合、金利は1.91％　
借入期間が21年～35年の場合、金利は2.2％です。
http://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/flat35.html

ご参考までに。

2011.11.22

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