離婚・住宅ローン・返済方法等について

ご質問者様

浜松でファイナンシャルプランナーをしております、家計のサポートセンターの
鈴木と申します。

非常に難しい決断を強いられている状況にあり、大変な思いをされているのでは
ないでしょうか。ご心労、お察しいたします。


お問い合わせにあげていただいた内容ですべてを判断することはできませんが、
考えられる情報をお伝えいたします。


①住宅を売却せずに生活を続ける場合

ご質問者様のみの収入から単独で3000万円を借り入れることは、返済比率の観点
からみても難しいと思われます。

また、借り換えに関しても、
　　・親族間の売買は金融機関も難色を示すことが多い
　　・借り換えの条件として、2年程度は遅滞なく返済をしていることを条件に
　　　している金融機関がほとんどであり、返済が1年しか経っていないことも
　　　厳しい条件となる
　　・借り換えには、相当額の諸経費が必要になり、そのための費用を捻出した
　　　上でメリットが出るかというと、今以上の条件となることは考えづらい

ことなどが挙げられます。


②売却する場合

売却する物件によって売却額もかわるため一概には言えませんが、一般的な
ケースだと、オーバーローン部分の利息が残ることが想定されます。

現在の残債の20％程度と仮定すると約640万円、売却のための経費も必要に
なることから、もう100万円程度は持ち出しになる可能性もあります。

共同名義でローンを組んでいると言うことは、登記も持分を分けていると
考えると、ご主人が75％、奥様が25％の割合で返済する義務が発生すると
推測できます。

もちろん、売却と言っても、買い手が現れて初めて成立するものであり、
いくらで売れるのか、いつ売れるのか、ということも不透明です。


③住宅を賃貸として貸し出す

住宅ローンは自身が居住するための融資であり、賃貸物件のような建物は
事業性の融資となります。

金融機関の了承を得て賃貸物件としたとしても、登記の割合が離婚した
もと夫婦で分かれていることがとても厄介です。

一度どちらかの100％所有にしなければ難しいでしょうし、それができない
ので当初ローンも共同名義とされたのではないでしょうか。


④現在のローンの返済を続けて居住する

本来住宅ローンはその家に住居していることが前提での融資であり、ご主人が
離婚してその家に住まなくなったという重大な事実は金融機関に報告しなければ
いけません。

仮に、ご主人との話し合いの中で現在のローンを続け、ご相談者様が返済のみ
引き受けるという形にしよう、という合意が取れたとしても、

　　・金融機関が了解しない可能性がある
　　・登記上、ご主人の権利が残り続ける
　　・他人同士であり、贈与などの発生も含めて歪んだ所有となる

ことから、実現は難しいでしょう。


以上のようなことから、現実的に考えると、

・売却してほかの財産も含めて整理し、離婚手続きによって自分の負担（受益？）
　を確定する
・もしもオーバーローンが発生するのであれば、それを返済した上で借りられる
　家賃の住まいを探す

というところでしょうか。
電気代の高い安いや家賃・賃貸の損得などの細かい部分は検討の条件には
ならないと考えられたほうがいいかもしれません。


住宅ローンは借金であり、家賃とは違うリスクがあります。
離婚をする、ということも感情だけではなく責任を伴う決断だと思います。

銀行からすると、夫婦で力を合わせて35年間かけて返済することを条件に
赤の他人であるご相談者様に3000万円を超えるお金を貸しているところ、
1年でその通りにならなくなるということは、ある意味信用を失うことでも
あることもご理解いただいた方がいいでしょう。


厳しい回答かと思いますが、ご健闘のほどお祈りしております。

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