住宅ローンの借り換えについて

ひろろん（兵庫県）

解決済み 2010年11月28日

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約3年前に新築戸建てを購入して、某大手都銀から2900万円の10年固定で
1.9%（保証料免除で10年以降は-1.0%の優遇）のローンを組みました。
日銀によるゼロ金利政策が当面続くとの新聞記事を読んでから、現在の金利に
興味を持ち調べたところ、当初の契約よりも1%以上のメリットがあることから
借り換えを検討しています。中でも条件のよかった某地銀に審査を申し入れた
結果、次のようになりました。
借り入れ期間：29年
借り入れ額：2550万円
借り入れ費用：120万円[=約70万円（保証料を含む諸費用）
　　　　　　　+50万円（最大の金利優遇を受けるための借り入れ額低減費用）]
①金利変動：0.875%（終了後：-1.4%）
　※途中で固定に切り替えた場合は今の金利条件だと10年固定：1.6%
②当初10年固定：1.3%（終了後：-1.3%）
③当初20年固定：1.9%（終了後：-0.6%）
の条件を提示されています。
当方としては、①か③か、変動・固定のミックスのいずれかで迷っています。
現在の条件は、
家族構成：私（31歳）、妻（33歳）、長女（5歳）、長男（3歳）
年収：600万円程度（公務員）
※妻は現在専業主婦をしており3年後には働く予定ですが、収入がどの程度
になるのかは未定です。
迷っている点を詳しく書きますと、以下の通りです。
①この3年間は100万円程度の繰上げ返済を行いましたが、来年は長女と長男
の幼稚園が重なるため繰上げ返済が難しく、昨今の公務員人件費2割削減等の
政策実施の懸念から今後の昇給が不透明であること。
②変動金利とした場合、当初5年間は月々の支払い額が現在より1万円程度
下がります。再来年以降はできるだけ繰り上げ返済を行おうと思います。
ただ、金利上昇のリスクが心配です。子どもの進路は、本人が望めば私立中学
への進学も考えていますので、その場合繰上げ返済の余裕はないと思われます。
③金利上昇のリスク低減のため、変動と固定のミックスプランとした方がいい
のか、またミックスプランの場合における適度な変動と固定の配分が全くわかり
ません。
④そもそも借り換えを行うのによいタイミングなのかわからなくっています。
　客観的にどう思われますでしょうか。

以上の点を踏まえて、よきアドバイスをお願いします。

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No.306