住宅ローンの借り換えのしかたで悩んでいます

TY(秋田県)

解決済み 2016年02月05日
子供の誕生を機に、自宅のリノベーションを計画しており、見積もりまで来ています。
もともと10年固定1.9%のローンを組んでおり、今回リノベーションするにあたり借り換え?借り増し?をしようとしています。
色々考えフラット35で借りたいなと計画しています。
でも、借り換えるなら金利差1%が目安と言われているみたいで、フラット35にしてしまうと現在組んでいるローンの借り換えメリットがなくなるのではないか?とも考え結局どうすればいいか分かりません。
しかも、私、仕事はしているものの特定疾患の持病があり、団信への加入がおそらく難しいと思います。
こんな場合、夫婦でそれぞれ別の種類のローンを組む場合もありなのでしょうか?
1度近くのFPに相談に行ったのですが、地銀の10年固定をいきなりオススメされて、秋田のFPはこんなレベルかとガッカリしています。
秋田から東京までの東北新幹線停車駅であれば、県外でも相談に行きたいと思っています。
全額フラット35がいいのか、組み合わせも可能なのか、お教え頂ければ幸いです。

No.1130

質問者からのメッセージ

2016.02.13

皆様ありがとうございました。 リフォーム費用+借り換えはかなりハードルが高いですね。 そもそも秋田にちゃんとしたFPがいてくれればと思います。笑

回答 4件

ベストアンサーに選ばれた回答です!

岡崎 孝弘 ファイナンシャルプランナー
所属:株式会社 Ligare
エリア: 宮城県 仙台市


TY様はじめまして、(株)Ligareの小野寺と申します。

この度はご質問ありがとうございます。
リノベーションをお考えでお見積りまできているとのこと、楽しみでありながら不安も沢山あることと思います。

借換えのメリットに関は一般的には他の方もおっしゃっている通り「残り期間:10年、住宅ローン残高:1,000万円、金利差:1%の場合」だといわれておりますが、ローンの借り換えする為には現在のローンの抵当権抹消の費用や新たにローンを組むための費用が掛かることになりますので、そちらも含めて考える必要が出てきます。

※借り換えの費用はローンの残債によっても変わります。
※夫婦で別のローンを組むことも考えてるとのことでしたので、別々のローンを組む際はローンの費用も二人分(倍)かかることにもご注意ください。



今回は単純なローンの借り換えではなくローンの増額もあります。
ローンの詳しい内容・ご家族の状況・TY様のお身体の状況・今後のライフプランのご希望等によっても、どの様に借り換えをするのが一番いいのかは変わってきますので、一緒に確認をしながらどのようにローンを組むと一番安心して組めるのか?という答えを出しませんか?

TY様とご家族の皆様が安心して今後のライフイベントを迎えられますことをスタッフ一同心よりお祈り申し上げます。

ありがとうございます。
そうですよね。
2つ借りるとなると諸費用も2つ分かかりますよね。
難しいですね。

2016.02.06


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竹下 秀一 ファイナンシャルプランナー
所属:SIサポート

団信の加入ができないとのことであれば、借り換え可能なのは団信加入が任意のフラット35のみとなります。
住宅ローンは団信に加入することが条件となります。
但し、フラット35は借り換えと同時にリフォーム資金を借りることはできません。
現在団信に加入されているので、借り換えはお勧めできません。
住宅ローンはそのままにして、クレジットでリフォーム資金を借りては如何でしょうか?
ありがとうございます。
リフォームの予算がかなり大きいので、住宅ローンでないと厳しいと思います。
嫁の方が収入が多いので、それでどうにかならないかと考えています。

2016.02.06


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平井 美穂 ファイナンシャルプランナー
所属:平井FP事務所

TY様 はじめまして、東京のファイナンシャルプランナー平井美穂と申します。以前、都市銀行およびフラットを取り扱うモーゲージバンクにて住宅ローン業務をしておりました。現在は住宅ローン専門の独立系FPとして、お客様それぞれのご事情に合わせ、最適な住宅ローンの商品や借り方をご提案しています。
さて、TY様は現在お借入中の住宅ローン(10年固定1.9%)からの借換メリットをだすために
金利差1%はないととお悩みでいらっしゃいます。
おっしゃる通り一般的に借換メリットは「金利差1%以上、残高1000万円以上」といわれていますが、お借入中のローンは11年目以降の金利が不確定であること、また現在のローン残高とリノベーションで新たに借り増しする金額との割合によっても単純に金利差1%というだけでは判断できないかと思われます。

銀行の住宅ローンとフラット35、それぞれメリットデメリットがありますが、マイナス金利導入の現在は金利が異常な低水準を維持しており、この時期に長期固定を選択するのがセオリーではあります。

とはいえ、変動金利や10年固定の低さも魅力的ですが、こうしたリスク商品を選択できるかどうかは、お客様の家計収支における住宅ローン返済負担の割合、今後のライフプラン、ご家族様の状況などによって、どれくらいリスクをとれるかどうかが異なります。

それ以前にご心配されている通り、団体信用生命保険の問題で民間銀行の選択肢はないかもしれないですが、奥様もお勤めとのこと。であれば借入の仕方はいろいろと選択肢がひろがってくるかもしれません。

フラット35と民間銀行のペアローンについては物理的には可能ですが、フラット35が第1位抵当権になるため、銀行が第2抵当権でも貸してくれるかどうかはその銀行での判断となります。(公庫時代は一般的だったのですが、最近は第2抵当権でフラット35の後順位での融資はいやがる銀行も多くなっています。)

長くなりましたが、ご夫婦で別々に借入するパターンや、フラットを利用した場合、あるいはその他有利な銀行で借入した場合、また団信に加入できない場合の対策など、総合的に当事務所ではご提案をさせていただいております。

もしよろしければ当事務所のホームページからお問い合わせください。宜しくお願い申し上げます。




お教え頂きありがとうございます。
ペアローンも考えていたのですが、抵当権という問題があるんですね。
なかなか簡単にはいかないものですね。

2016.02.06


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黒田 健一 ファイナンシャルプランナー
所属:おうちコンシェル アピタ富山東店
エリア: 石川県 金沢市

こんにちは

 相談者様の状況から

1.現在ローンそのまま+無担保ローン(リフォーム資金)
2.現在ローンをフラット35に借換え+無担保ローン
3.現在のローン+リフォーム資金まとめてワイド団信利用

の選択肢が考えられます。

各選択肢にメリット、デメリットがありますので
・リフォーム費用がいくらかかるか
・フラット35の借換条件に適合しているか
・特定疾患の具体的な状況
といった情報がわかれば絞り込んでいけます。

当然、返済年数や月々の返済金額といった要素も重要ですので
生涯のキャッシュプランを検証したうえでのご判断となります





ありがとうございます。
団信に入れなければフラット35しか方法はないですが、
団信に入れないのであれば、普通の生命保険も入れないのでしょうかね。

2016.02.06


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