農地の運用について

こんにちは。
農地の活用とのこと。将来何か近くにできる予定はないのでしょうか。
不動産の活用は３つしかありません。

・貸す
・売る
・そのままにする

「そのままにする」意外は、農地のご近所さんや、役所、農協に相談してみてください。
よい借り手、買い手が見つかるかもしれません。

親が亡くなったときに相続が発生するとのことですが、きちんと計算してみましたでしょうか。
お近くのＦＰに相談し、相続税がかかるのであれば対策が必要です。
その場合は、資産全部を教えていただく必要があります。

アパート経営については、山奥では入居需要がなく無理と思います。
もし相続対策になったとしても、維持できないでしょう。

太陽光発電設備は自分で設備費を負担するのであれば、地元の電力会社とよく相談してから
始められることをおすすめします。
地域ごとに日照時間などを考慮して買い取り価格も決められているようです。
最近は「電気が余っている」状態が発生しているとも聞いていますので、それほどメリットが
ないかもしれません。
なお、どこかの企業が乗ってくれば、借地で行うこともできます。

いずれにしましても、農地で３００坪という規模は決して広くはありませんので
立地がよくなければ農地以外の活用は難しいでしょう。

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・アパート経営の場合、一時的に借金が増え、一見相続対策になるように見えるが、
　山奥という記述があるので、空室率が高くなることが予想され、返済に滞りが出そうな気がします。
　また、家賃も低いと予想され、投下資本の回収に長期の時間を要すると思います。
　＊その間に空室が増えれば、返済不能で差し押さえになることも考えられます。

・太陽光パネルの設置＋売電は、買い取り契約ができるならこちらの方が良いと考えます。
　メンテナンスも楽ですし、初期投資も安く収まりそうです。
　空室率を気にする必要もありません。
　ネックは、最近、電力会社が買い取り契約に消極的な所が出てきたという噂と、雪による低下定価及び破損です。

では何が良いかと尋ねられると、妙案は浮かびません。
いずれにしても農地転用が必要ですし、そうなると固定資産税も跳ね上がる。
売却するにしても、農地は農家にしか売れないのでタダ同然の価格だし、
農地転用してもどの程度の値が付くかわかりません。

週末農業でもして、売価が高く手間のかからない作物を作るのが良いのではないでしょうか。

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１　アパートを建築するには、農地を宅地に転用する必要があります。現地調査をしなければ断言はできませんが、山奥であれば、農振地域あるいは市街化調整区域の可能性が高く転用はほぼ絶望的です。そもそも、山奥のアパートに住む人もいないでしょう。
２　ソーラー発電を売り込む業者も多々ありますが、300坪であれば30KW程度の設備になり、投資額は2000万円以上になります。近くに電力会社の送電線が無ければさらに費用は嵩みます。それに対し、売電額は年間120万円位ですので、元を取るのに16年以上かかります。設備の耐用年数は、公称17年ですが実のところ15年くらいがいいところでしょう。およそ儲けにはならないと考えたほうがよいでしょう。
３　最善の策は、家庭菜園として活用するか、売却または賃貸に回すことでしょう。売却・賃貸を斡旋してくれる「農業経営基盤強化促進法に基づく農地の売買・貸借の制度」というものがありますので、一度、農地を管轄する農業委員会に相談してみるとよいでしょう。

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はじめまして。不動産業・住宅ローン取次業・ＦＰ業務を行っていますＣａｔｃｈコーポレーション　小島と申します。
宜しくお願いします。
ご相談者様のお土地が山奥となりますと慎重に検討しなければなりません。
活用するには大まかに２つのことを考えます。
・ご相談者様の土地が山奥で農地ですから、農地転用出来るかどうか。
・お土地の周辺環境から土地の活用方法がなにかしらの方法で収益があがるかどうかです。
ご相談者様がアパート経営や太陽光発電を例に上げられていますので、この２つについて申し上げます。
アパート経営や太陽光発電では大切なことがあります。
それは地目が「宅地」に転用出来るかどうかです。宅地になるのであれば活用が可能です。出来なければ難しいです。
可能であれば、まずはアパート経営についてですが生活に必要な設備（ライフライン）が近くにあるかどうかです。更に道路からの高低差や前面道路の幅員など建築基準法に抵触しないかどうかの確認と造成費用がかかるかどうかを確認します。先ほどのライフラインもそうですが前面道路に埋設されたり電柱が無ければ自費で前面道路までひいて来なければなりません。その点をしっかりと確認する必要があります。
それからアパート経営の計画をたてますが、周辺環境に一番左右され易い事業です。
いろいろな状況を見定めて実質利回りが１０％以上あるような地域なら経営の継続が可能と思いますがご相談者様が思われる土地が当てはまるかどうか調査が必要と思います。
太陽光発電でも売電して経費以上の収益が上がる見込みがあるかどうかです。太陽光発電は太陽が長くパネルに注がれなければなりません。山の影や山林の影がかかりやすく日照が短いのであれば収益が見込めません。そうなりますと事業として成り立つかどうか疑問です。
このように事業する方法には事業内容によっては多額な資金を投入することもありますので慎重に検討する必要がご相談者様がご検討されるお土地の環境と思われます。
一度ご相談者様のお近くで中立・公正に調査される不動産業者さんにご相談されることをお勧めします。
地元の不動産業者さんは周辺環境の実態を知っておられると思います。

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