住宅ローンについて
スマイル（東京都）
解決済み 2014年03月04日夫44歳：個人事業主 妻（私）42歳：専従者＜単発でアルバイト収入60万円位＞
所得980万円（課税所得額:780万円）
夫が、平成25年から個人事業主になりました。（厳密には24年の秋から）
新築マンション6,400万を契約し、頭金200万を入れ、
残りの6,200万円を住宅ローンを組む予定です。
（現時点では、手付金100万円を支払済）
給与所得者と違い、高い所得税、住民税、＋事業税、２年後からは＋消費税
と納めなければなりません。
確定申告書を作成して、税金の高さに面くらいました。
ローンの返済期間は33年、元利均等0.695％ です。
管理費は２万円程です。
１～２年後には、購入したマンションにて独立開業も考えています。
職種は書けないのですが、専門職です。
客観的に考えて、住宅ローンは支払っていけるでしょうか？
衣食については、特に贅沢はしない主義です。
車は持ちません。
よろしくお願い申し上げます。
No.1041
質問者からのメッセージ
2014.03.18
お二方共、ありがとうございます。 とても参考になりました。
回答 2件
ベストアンサーに選ばれた回答です！
１ 当面は問題ありませんが、金利リスクがあるので将来的には不安が残ります。
２ 住宅ローンを適切に組むには、返済可能額と返済可能期間との両面で考える必要があります。年収980万円の方であれば、理想的には返済額は年収の25％（245万円）以内、返済期間は自営業者であれば定年がない代わりに退職金もありませんので現在の所得を維持できる期間（75歳までが適切かどうかは質問文では不明）です。
３ 現在、予定しているローンでは年間返済額217万円（22.2％）であり当面は問題ありません。しかしながら、変動金利のため、将来の金利上昇リスクがあります。どこまでの上昇に耐えられるかは、年間返済額245万円（25％）から逆算すると、金利1.46％となります。変動金利は今が底値です。将来２～３％になることは十分あり得ますし過去20年間を考えると５％くらいが標準とも言えます。
４ 不動産屋もＦＰも目先の低金利に目を奪われて、猫も杓子も変動を勧める昨今ですが、当事務所で変動をお勧めするのは次の条件を全て満たす方だけです。
①返済期間が短い
②頭金が多くローン比率が小さい
③返済金額の年収に占める比率が小さい
④万一の場合に換金できる資産が多い
質問者の場合には、④は不明ですが①～③の条件を満たしません。現在の超低金利の恩恵に浴したいお気持ちもわかりますし、全額固定金利にすると返済額が多くなり当面の生活にも余裕がなくなります。解決策として、変動と固定とをほぼ半々にするミックスローンが、質問者の場合には、無理なく支払える最も適切なローンと考えます。
５ 蛇足ながら、自営業者で非課税所得200万円はやや少ないようです。店舗・事務所の家賃あるいは持家であれば減価償却費その他の必要経費を計上し、青色申告は複式簿記にして特別控除65万円を受け、家族に無職のものがいれば青色事業従事者にするなど節税（脱税ではありません）する方法はいくらでもあります。適切に所得控除を受けられるようにすれば税金の高さに面食らうこともなくなるでしょう。
以上、あくまでも当事務所のＦＰ並びに宅建主任者の見解です。他のＦＰの意見もあればそちらも参考にしてご判断ください。
２ 住宅ローンを適切に組むには、返済可能額と返済可能期間との両面で考える必要があります。年収980万円の方であれば、理想的には返済額は年収の25％（245万円）以内、返済期間は自営業者であれば定年がない代わりに退職金もありませんので現在の所得を維持できる期間（75歳までが適切かどうかは質問文では不明）です。
３ 現在、予定しているローンでは年間返済額217万円（22.2％）であり当面は問題ありません。しかしながら、変動金利のため、将来の金利上昇リスクがあります。どこまでの上昇に耐えられるかは、年間返済額245万円（25％）から逆算すると、金利1.46％となります。変動金利は今が底値です。将来２～３％になることは十分あり得ますし過去20年間を考えると５％くらいが標準とも言えます。
４ 不動産屋もＦＰも目先の低金利に目を奪われて、猫も杓子も変動を勧める昨今ですが、当事務所で変動をお勧めするのは次の条件を全て満たす方だけです。
①返済期間が短い
②頭金が多くローン比率が小さい
③返済金額の年収に占める比率が小さい
④万一の場合に換金できる資産が多い
質問者の場合には、④は不明ですが①～③の条件を満たしません。現在の超低金利の恩恵に浴したいお気持ちもわかりますし、全額固定金利にすると返済額が多くなり当面の生活にも余裕がなくなります。解決策として、変動と固定とをほぼ半々にするミックスローンが、質問者の場合には、無理なく支払える最も適切なローンと考えます。
５ 蛇足ながら、自営業者で非課税所得200万円はやや少ないようです。店舗・事務所の家賃あるいは持家であれば減価償却費その他の必要経費を計上し、青色申告は複式簿記にして特別控除65万円を受け、家族に無職のものがいれば青色事業従事者にするなど節税（脱税ではありません）する方法はいくらでもあります。適切に所得控除を受けられるようにすれば税金の高さに面食らうこともなくなるでしょう。
以上、あくまでも当事務所のＦＰ並びに宅建主任者の見解です。他のＦＰの意見もあればそちらも参考にしてご判断ください。
2014.03.06
+ 全文を見る
ご相談の件ですが、平成２５年から個人事業主になられ、まだ事業としての実績を作る段階にありますので、
今は、住宅の購入に進むべきではありません。新規開業後は、運転資金に困ったときに、融資を受けるにも、困難なことが多く、でいるかぎり、余裕をもってすすめるべきです。住宅ロ-ンの金利は安く、返済も今の状況が続けば可能でしょうが、
ここは、慎重に構え、手元資金をため、事業が安定し３期分の申告書が出た段階で住宅購入を進めるのがよいかと、考えます。
今は、住宅の購入に進むべきではありません。新規開業後は、運転資金に困ったときに、融資を受けるにも、困難なことが多く、でいるかぎり、余裕をもってすすめるべきです。住宅ロ-ンの金利は安く、返済も今の状況が続けば可能でしょうが、
ここは、慎重に構え、手元資金をため、事業が安定し３期分の申告書が出た段階で住宅購入を進めるのがよいかと、考えます。
ご回答、ありがとうございます。
やはり慎重になった方がいいですよね。
夫と、よく話し合いたいと思います。
やはり慎重になった方がいいですよね。
夫と、よく話し合いたいと思います。
2014.03.06
+ 全文を見る
情報が不足しており、失礼しました。
980万円の所得金額は、経費、専従者給与、青色控除全てを引いた【申告書Ｂ】の”所得金額”にあたる数字です。
そこから小規模共済、社会保険、扶養控除（70歳以上の親）を引いた数字が【申告書Ｂ】の右上の"課税される所得金額”780万円です。
ミックスローンという方法もあるのですね。
一度、変動金利で申込みし、その後、変更できるのならば、ミックスローンも考えたいと思います。
貴重なご意見、大変、助かりました。