FPの回答へコメント

１　当面は問題ありませんが、金利リスクがあるので将来的には不安が残ります。

２　住宅ローンを適切に組むには、返済可能額と返済可能期間との両面で考える必要があります。年収980万円の方であれば、理想的には返済額は年収の25％（245万円）以内、返済期間は自営業者であれば定年がない代わりに退職金もありませんので現在の所得を維持できる期間（75歳までが適切かどうかは質問文では不明）です。

３　現在、予定しているローンでは年間返済額217万円（22.2％）であり当面は問題ありません。しかしながら、変動金利のため、将来の金利上昇リスクがあります。どこまでの上昇に耐えられるかは、年間返済額245万円（25％）から逆算すると、金利1.46％となります。変動金利は今が底値です。将来２～３％になることは十分あり得ますし過去20年間を考えると５％くらいが標準とも言えます。

４　不動産屋もＦＰも目先の低金利に目を奪われて、猫も杓子も変動を勧める昨今ですが、当事務所で変動をお勧めするのは次の条件を全て満たす方だけです。
　①返済期間が短い
　②頭金が多くローン比率が小さい
　③返済金額の年収に占める比率が小さい
　④万一の場合に換金できる資産が多い
　質問者の場合には、④は不明ですが①～③の条件を満たしません。現在の超低金利の恩恵に浴したいお気持ちもわかりますし、全額固定金利にすると返済額が多くなり当面の生活にも余裕がなくなります。解決策として、変動と固定とをほぼ半々にするミックスローンが、質問者の場合には、無理なく支払える最も適切なローンと考えます。

５　蛇足ながら、自営業者で非課税所得200万円はやや少ないようです。店舗・事務所の家賃あるいは持家であれば減価償却費その他の必要経費を計上し、青色申告は複式簿記にして特別控除65万円を受け、家族に無職のものがいれば青色事業従事者にするなど節税（脱税ではありません）する方法はいくらでもあります。適切に所得控除を受けられるようにすれば税金の高さに面食らうこともなくなるでしょう。

　以上、あくまでも当事務所のＦＰ並びに宅建主任者の見解です。他のＦＰの意見もあればそちらも参考にしてご判断ください。

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