マイホーム購入のタイミング
2017.08.28
家を買う。そう決めるのは一大決心だと思います。
生きている中では様々なイベントがあります。
どのタイミングで家を買うかは人それぞれです。
しかしながら、買うべきタイミング、買うべきでないタイミングもあります。
今後住宅購入をお考えになられている方の参考になれば幸いです。
住宅ローンの選び方
住宅購入の際、多くの人が住宅ローンを利用します。
重要なのは「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」です。
不動産屋さんやマンション、ハウスメーカーなどと話す場合、それらの会社は当然あなたに「買って欲しい」と思っています。
しかし購入後、その住宅ローンが家計にどのくらい負担になるかは考慮してくれません。
変動金利か、固定金利か
1年前と比べると若干金利は上昇しているものの今も空前の低金利が続いています。
将来の金利上昇リスクを排除するためには「固定金利」を選択すべきです。
これからお子様が就学するなど、将来大きな資金需要があるような方の場合、「予測しやすい」という観点からも固定金利は安心だと思います。
一方、固定金利は変動金利に比べれば当初の金利は高くなっています。
今後の長期金利はあまり急激に上昇するとは考えにくいという予測が今の大方の見方です。
何年後にどのくらいの金利になっているかは誰にもわかりません。
今後も10年程度は今とあまり変わらない金利水準が続くと考えるならば「変動金利」のほうが有利になります。
特に住宅ローンは長期・多額の借り入れになる場合が多くなります。
そのため、返済開始当初は返済額に占める金利分の割合が多く、当初の金利が安いことは総返済額の圧縮に繋がります。
お決めになるのは自分自身です。
必要に応じて金融機関やファイナンシャル・プランナー、住宅ローンアドバイザーなどの専門家のアドバイスを仰ぐことをお勧めします。
不動産屋さんの営業トークとして特に賃貸にお住まいの方には「今の家賃と比べて安い」あるいは「あまり変わらない」といった話をされることがあります。
住宅購入の場合、税金やその後の管理費、修繕積立なども必要になります。
トータルの住宅費を考慮しておく必要があります。
住宅ローンの審査は現在と過去から判断される
住宅ローンの借り入れの際は「審査」があります。
「この人はちゃんと滞りなく返済してくれるだろうか」ということを主眼に審査します。
その基準は現在の年齢、収入や、住宅ローン以外の借り入れの状況、過去の借り入れ状況などです。
審査基準はそれぞれの金融機関により異なりますが、一般的にはそれらの状況から経験的に「このくらいの住宅費負担に耐えられるか」を考慮し結果が出ることになります。
判断のポイントのほとんどは「現在」と「過去」についてです。その人・家族の将来についてはあまり関係ありません。
これから先のライフスタイルの変化を予測する
重要なのはこれから先のことです。
お子様の年齢やお勤めの状況など、人それぞれに将来の不確実・不確定な要素があり、それらも考慮して住宅ローンが負担にならないかを自分自身で検討しておく必要があります。
今後ご結婚される予定の独身者やご結婚して間もないご夫婦は、今後お子様が生まれ、教育費負担などが発生する可能性もあります。
将来転職や独立起業などをお考えの方にとっては今後の収入も不確実です。
お子様が生まれるときや、お子様が就学されるときなどは今後の資金需要や教育環境なども予測しやすく、住宅購入には良いタイミングだといえると思います。
お子様が大きくなり、お住まいの住宅が手狭になってきたので、持ち家だった方が買換える、あるいはそれまでの賃貸から持ち家に切り替えるという方もいます。
買い換えを考える場合には注意が必要
状況が変われば買い換えるという方もいるでしょう。
子供の成長などで手狭になった場合には広いところに買い換え用とお考えの場合には売却時の価格も重要です。
お住まいのマイホームの売却価格が現在価格に比べ大きく下落していたような場合、買い換えに制約を受けることがあります。
頭金が少なく、物件価格のほとんどをローンで借り入れた場合、売却時、買い替え時に売却価格がローンの残債を下回るようなこともあり得ます。
そのような場合には「売るに売れない」ということもありえます。
つまり、買い換えを検討する可能性がある場合、「物件の資産価値が下がりにくい物件を選ぶこと」が重要です。
周辺人口の変化や、インフラの整備状況なども併せて考慮しておく必要があるでしょう。管理状態によっても影響を受けます。
既に郊外の住宅地では大きく下落しているエリアもあります。
住宅購入の場合、多くの方がその後10年以上、場合によっては20年、30年、50年とお住まいになることを意識されると思います。
その期間内には必ず家族の状況も変わります。
家族の将来のライフイベントを意識しておいたほうが良さそうです。
「終の棲家」の購入する場合に比べ「将来買換えることを前提」とした購入では考えておくべきポイントが増えます。
最近は、お子様が独立し、それまで住んでいた家が広すぎるようになり、少し狭い家に買い換える方や、定年後地方に移住される方などもいらっしゃいます。
このような方にとっては、その後の収入や資金需要は見通しやすくなっているので良いタイミングといえるでしょう。
まとめ
人が置かれている環境は人それぞれ違います。
自分にとっての住宅の意味やライフイベント、様々な資金需要なども考慮し、自分なりの将来計画を意識して住宅購入をお考えになる必要があります。
住宅購入に関して人にアドバイスを求めるという方は少ないと思います。
しかしながら、住宅購入は人生最大の買い物。
あなたと家族の将来のライフイベントや、長期的な家計に関する見通しも考慮した物件選びについて知識豊富なアドバイザーに相談されたほうが安心できます。
（おまけ）衝動買いに注意
マンションのモデルルームに行って、素敵なインテリアや共用施設を見て「素敵！」と感じ、「家族が喜ぶなら」と衝動的に購入を決めてしまう方は少なくありません。
マンションのモデルルームは「非現実空間」「バーチャルリアリティ」の世界に似ています。
実際の生活とはかけ離れた「飾られた空間」であることを意識しておかなければなりません。
住宅の購入には「出会い」も必要です。
事前に将来のことを考え、予算や家族が求める本当のマイホームの価値をあらかじめ考えておいてから住宅探しを始める方が安心です。
弊社では、お客様の立場に立った住宅購入相談をお受けしております。
お気軽にご相談ください。
この記事を書いた専門家
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西山 広高
西山ライフデザイン株式会社
13 11 南雪谷１－４－２新勝雪谷ビル４階
- 得意分野
- 家計見直し、ライフプラン、不動産、相続