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FPの回答
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小林彰（株式会社ＭＫエステート）
滋賀県2025.03.05
中野さん、おはようございます。
まず、家主から話を持ち掛けられたよりも、中野さんがその戸建て住宅を購入したいかどうかが重要かと思います。
そこで「うーん、それほどでもない」と思うなら賃借を継続した方が良いと思います。
定期借家以外の普通の賃貸借契約であれば、２毎に更新となっていても、家主側に正当事由が無い限り、退室する必要はございません。
また、建築基準法が改正され、令和7年4月1日施行の改正建築基準法では、建築確認・検査の対象外となっている建築物の範囲及び４号特例制度の対象となっている建築物の範囲を縮小しました。階数２以上または延べ面積200㎡超の建築物については、木造・非木造の構造種別や都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区の内外にかかわらず、建築確認・検査の対象となります。それらの建物では今後増築、リフォームや大規模修繕がなし得ない可能性があります。
これにより、工務店やビルダーが手掛ける一般的な規模の２階建て木造住宅について、これまでは構造規定などの一部の審査が省略されていましたが、同改正法の施行以降は特例の対象外となり、建築確認の際に構造計算書等の設計図書の提出が求められることとなります。なお、200㎡以下の平家については、構造等の審査の省略することができ引き続き特例の対象となります。
つまりは、200㎡以下の平家を除き、すべての建物が建築確認を受けなければいけない修繕工事は構造計算書が必要となります（壁紙をかえる程度のリフォームは除く）。
その構造計算書等の設計図書が大家さん側で保管しており、その設計図書も引き継げるかが重要となります。建築した際の構造計算書がなければ、建築士も既存住宅に対して一から作ると言うことはほぼ不可能です。
私は、ローン審査がとおるかどうかより、まずはその戸建て住宅を買ってよいかというところの方が重要と感じました。
まず、家主から話を持ち掛けられたよりも、中野さんがその戸建て住宅を購入したいかどうかが重要かと思います。
そこで「うーん、それほどでもない」と思うなら賃借を継続した方が良いと思います。
定期借家以外の普通の賃貸借契約であれば、２毎に更新となっていても、家主側に正当事由が無い限り、退室する必要はございません。
また、建築基準法が改正され、令和7年4月1日施行の改正建築基準法では、建築確認・検査の対象外となっている建築物の範囲及び４号特例制度の対象となっている建築物の範囲を縮小しました。階数２以上または延べ面積200㎡超の建築物については、木造・非木造の構造種別や都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区の内外にかかわらず、建築確認・検査の対象となります。それらの建物では今後増築、リフォームや大規模修繕がなし得ない可能性があります。
これにより、工務店やビルダーが手掛ける一般的な規模の２階建て木造住宅について、これまでは構造規定などの一部の審査が省略されていましたが、同改正法の施行以降は特例の対象外となり、建築確認の際に構造計算書等の設計図書の提出が求められることとなります。なお、200㎡以下の平家については、構造等の審査の省略することができ引き続き特例の対象となります。
つまりは、200㎡以下の平家を除き、すべての建物が建築確認を受けなければいけない修繕工事は構造計算書が必要となります（壁紙をかえる程度のリフォームは除く）。
その構造計算書等の設計図書が大家さん側で保管しており、その設計図書も引き継げるかが重要となります。建築した際の構造計算書がなければ、建築士も既存住宅に対して一から作ると言うことはほぼ不可能です。
私は、ローン審査がとおるかどうかより、まずはその戸建て住宅を買ってよいかというところの方が重要と感じました。
2025.03.05
ご回答ありがとうございます。
急な流れということもあり、家族揃って「なんとなく買おう」という判断だったのですが、小林さんのアドバイスを頂き、考えが改まりました。
冷静に考えると築年数もそれなりに経っており、近々正社員として転職したいという気持ちもあるので、そこで資金を貯めてから改めて別の物件等を購入した方がよっぽどいいのでは、と思うようになりました。父も、「まぁ買えなくても良い」と仰ってたので、フラットの適合審査の可否次第で、現在の売買契約を白紙にして賃貸継続を大家にお伝えしようと思います。
かなり気が楽になりました。ご回答下さって大変感謝しております。ありがとうございました。
急な流れということもあり、家族揃って「なんとなく買おう」という判断だったのですが、小林さんのアドバイスを頂き、考えが改まりました。
冷静に考えると築年数もそれなりに経っており、近々正社員として転職したいという気持ちもあるので、そこで資金を貯めてから改めて別の物件等を購入した方がよっぽどいいのでは、と思うようになりました。父も、「まぁ買えなくても良い」と仰ってたので、フラットの適合審査の可否次第で、現在の売買契約を白紙にして賃貸継続を大家にお伝えしようと思います。
かなり気が楽になりました。ご回答下さって大変感謝しております。ありがとうございました。
2025.03.06
中野さん、ご連絡ありがとうございます。
気になりましたことがございます。「現在の売買契約を白紙にして」と記載されております。
家主と中野さんのあいだで不動産売買契約を締結されていらっしゃるのでしょうか？
不動産売買契約を締結されているのであれば、ローン特約条項は入れていらっしゃいますか？
ローン特約条項を入れていない場合、住宅ローンがとおらなかったという理由では解約できません。
買わなければいけない、買えない場合は違約金が発生する可能性があります。
契約書にローン特約条項を入れていた場合は、住宅ローンの審査がとおらなかった場合、解除できることになります。
宅建業者が仲介に入っている場合は、仲介会社がそこら辺はしっかり契約書を作成していると思います。
住宅ローンの審査を申し込まれてるということは、仲介会社が作成した重要事項説明書を添付されているはずかな？と。
住宅ローンの仮審査は契約書と重要事項説明書は不要ですが、本審査は契約書と需要事項説明書が必要になります。
今、どういう段階にあるのかで変わりますのでご留意ください。
気になりましたことがございます。「現在の売買契約を白紙にして」と記載されております。
家主と中野さんのあいだで不動産売買契約を締結されていらっしゃるのでしょうか？
不動産売買契約を締結されているのであれば、ローン特約条項は入れていらっしゃいますか？
ローン特約条項を入れていない場合、住宅ローンがとおらなかったという理由では解約できません。
買わなければいけない、買えない場合は違約金が発生する可能性があります。
契約書にローン特約条項を入れていた場合は、住宅ローンの審査がとおらなかった場合、解除できることになります。
宅建業者が仲介に入っている場合は、仲介会社がそこら辺はしっかり契約書を作成していると思います。
住宅ローンの審査を申し込まれてるということは、仲介会社が作成した重要事項説明書を添付されているはずかな？と。
住宅ローンの仮審査は契約書と重要事項説明書は不要ですが、本審査は契約書と需要事項説明書が必要になります。
今、どういう段階にあるのかで変わりますのでご留意ください。
2025.03.06
売買契約は締結しており、ローン特約（融資承認取得期日）を今月末まで設けております。なので来週にでも契約白紙にしたい旨を伝えようと思います。
2025.03.06
フラット35は事前承認がとおっているとのことですので、通常はその本審査を申し込まないとローン壊しと見なされてしまう場合があります。
つまりは、ローンの申し込みを買主が意図的に怠った場合はローン壊しとなり、ローン特約で解約できない。
しなしながら、あとは契約書の条項の内容と中野さんと家主との信頼関係ですので、私が言えることは以上です。
不安を覚えるようなことをお伝えし申し訳ございませんでした。
ただ、そこはしっかりと仲介会社と家主にご確認されて方が良いかと思います。ご確認されているのであれば問題ないですね。
つまりは、ローンの申し込みを買主が意図的に怠った場合はローン壊しとなり、ローン特約で解約できない。
しなしながら、あとは契約書の条項の内容と中野さんと家主との信頼関係ですので、私が言えることは以上です。
不安を覚えるようなことをお伝えし申し訳ございませんでした。
ただ、そこはしっかりと仲介会社と家主にご確認されて方が良いかと思います。ご確認されているのであれば問題ないですね。
2025.03.06
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お礼や、追加の質問を書きましょう。
以下「正当事由」とはどんなものかです。
記
土地・建物の賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約の申し入れをする際に必要とされる「事由」をいう。
一般的に、賃貸借契約は、期間の満了や解約の申し入れによって特段の理由を必要とせずに終了するが、土地・建物の賃貸借については、賃借人保護のために、賃貸人からの更新拒絶等に当たって「正当事由」を要するとされているのである（強行規定であり、これに反する契約条項は無効となる。1941（昭和16）年施行）。
何が正当事由となるかは、裁判での判断に委ねられていて、多数の判例があるが、規定の趣旨に照らせば、借地・借家人に有利になる傾向があるのは当然である。判例を受けて、現在の借地借家法では、正当事由は、貸主・借主が土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、土地・建物の利用状況、立退料の提供などを考慮して判断するとしている。
このように、正当事由がないと土地・建物の賃貸借を終了することができないという規定は、借地や貸家の供給を妨げかねないという意見も強く、一定の要件に該当する場合には、契約の更新を認めないという特約を結ぶことも可能とするよう法律が改正された（土地については1992（平成4）年8月、建物については2000（平成12）年3月から施行）。そのような特約付きの賃借権が、定期借地・借家権等である。
以上