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FPの回答
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望月良友（HORIZON FP事務所）
北海道2021.11.12
質問投稿ありがとうございます。
北海道の独立系FP、HORIZON FP事務所の望月と申します。
これから住宅のことなど夢が膨らみそうな時期なんですね。
平成バブルが弾けて以降、いわゆるマイホームvs賃貸論争は、景気動向や世帯状況の現実を見ながら常に意見が分かれ、特にどちらが絶対的に勝ち！という結論は出ていません。
ただ収入が上がらない今、特に相談者様の年齢世代では、賃貸派がやや優勢になってきていると思われます。
それを踏まえて一つの考え方をご案内いたします。
●マイホームで感じるメリット
・家が自分（たち）の物（所有物）になる
・自分（たち）の物（所有物）だからこそカスタマイズも自由、キズが付くようなことが起きても賃貸ほど気を使うことはない
・子供が産まれての夜泣きやドタバタ、夜中の洗濯などなど、音に関する問題に（勿論地域住民隣人には配慮は必要だが）賃貸よりは寛容になれる
など
●同デメリット
・ローン支払い≦家賃支払いで比較しがちだが、家を持つことで賃貸には無い固定資産税という新たなランニングコストが発生する
・修繕積立金が高いと感じるのは、自分のものにならないものに修繕費を準備するのが納得いかないと感じられるのが一般的だが、マイホームになったところで本来的には修繕費を積立するのは良いことなので、同額以上は継続するのが良く、マイホームになってもメリットにはならない項目である（意外と気が付かれないところ）（マイホームになると一般的には10年周期で屋根や外壁、庭などの外構工事等の必要を想定しておくのが望ましい）
・火災保険、地震保険などは賃貸時よりも一般的に高くなる
・地域住民や隣人らと万一騒音等トラブルが発生した場合には簡単に転居等環境変化への対応が出来ない
・子供が産まれる前にマイホームを持つ時には自分達の仕事や職場事情を考慮して購入したり建築しがちで、子供が産まれてからの失敗を感じることもよく聞く話
●賃貸のメリットデメリットはマイホームのそれらと反対と考えて良いかと思います
奥様のマイホームを急ぐ考えはやはり人生の大きな買い物の一つであり、元々マイホーム派の場合はやはり『夢』でもあります
なので上記のメリットデメリットだけで片付けられないことは勿論ですが
現実的なところも考えて夫婦間で相談するなら、しっかりこのようなことは押さえて話し合うのが良いと思います
加えて言うなら
住宅ローンを組むメリットは金利の部分でしかなく、仮に35年これから組むとなると、そのローンの期間は最低限の健康維持も求められます
万一持病や大病などをその間にすることがあれば、そのローンの負担は場合によっては重くなることも、一応リスクとして知っておくのが良いでしょう
次に、マイホームの場合のローンの組み方で、夫婦の年収実態から、物件名義も含め夫婦2人で、ということを言われておりますが
ここもよく情報を得て納得の上で物件も借入も2人名義にすることです
借入の2人名義の場合には、連帯債務と連帯保証の二つのケースがあります
連帯債務は2人同じ立場ですが、
連帯保証は保証人はあくまでも保証人なので、
たとえ収入合算でのローンだったとしても、メインの立場ではありません
連帯債務や連帯保証は、金融機関のローンの商品の規程、条件によっても取り扱いが変わることがある（物件名義は単独、収入合算で申込むだけで連帯債務とするところがあったり、収入合算だけなら連帯保証で良いとするところがあったりする、など）ので、申込金融機関の条件を確認しましょう
物件名義を2人にすると
固定資産税も実質的には2人で共同負担することになります
登記する時もその持分も必要になるでしょう
万一将来売却してまた新たなところへ、などなる場合も、必ず2人の同意合意無しには売却処分、売り出しは出来ません
ローンも連帯債務となれば、ローンとセットの団体信用生命保険もそれぞれ加入が必要で、万一片方が亡くなるようなことがあると、団信で補償され債務が無くなるのは、片方の分だけになり、残された方はその後もローンは残るということになります
そういう点では単独の場合よりは色々複雑になることがあることは認識しておく必要があります
またローンの審査の盲点ですが
ローンの審査の収入は税込年収で審査していますので手取り年収より多い金額で審査されます
それはそれで申込者とすれば助かる点ですが、手取り年収と比較すると負担率は実態面は高くなります（現在支払い中の家賃と同等の返済額とすると実質負担率は変わりませんが、先ほどの固定資産税発生分や修繕費準備積立増加分がある場合などは、その分負担率は高まります）
そしてローンの金利種別選択熟考も必要です
固定金利か変動金利か、固定金利選択型固定金利スタートか
これらのメリットデメリットもよく確認するべきです
ここでは詳細は割愛しますが、近い将来子供を持つことを想定するなら、私は固定金利選択型固定金利スタートをするのが良いと思う派です（ここはFPによって意見が分かれますし、多くのFPは固定金利が良い！の一点張りですが、元銀行員の私からするとそれは違って、固定金利選択型固定金利スタートが相談者様の場合は有利という考えになります）
以上、少しネガティブな面を説明しましたが、
例えば固定資産税のことなどは意外な盲点で、あまり指摘されることはないと思いますので、せっかくの夫婦の長期的な生活を楽しく明るくするための家であり住環境ですから、この機会に知った上でライフプランを立てるのが良いと思います
お役に立てれば幸いです
夫婦納得のいい話し合いが出来るといいですね！
北海道の独立系FP、HORIZON FP事務所の望月と申します。
これから住宅のことなど夢が膨らみそうな時期なんですね。
平成バブルが弾けて以降、いわゆるマイホームvs賃貸論争は、景気動向や世帯状況の現実を見ながら常に意見が分かれ、特にどちらが絶対的に勝ち！という結論は出ていません。
ただ収入が上がらない今、特に相談者様の年齢世代では、賃貸派がやや優勢になってきていると思われます。
それを踏まえて一つの考え方をご案内いたします。
●マイホームで感じるメリット
・家が自分（たち）の物（所有物）になる
・自分（たち）の物（所有物）だからこそカスタマイズも自由、キズが付くようなことが起きても賃貸ほど気を使うことはない
・子供が産まれての夜泣きやドタバタ、夜中の洗濯などなど、音に関する問題に（勿論地域住民隣人には配慮は必要だが）賃貸よりは寛容になれる
など
●同デメリット
・ローン支払い≦家賃支払いで比較しがちだが、家を持つことで賃貸には無い固定資産税という新たなランニングコストが発生する
・修繕積立金が高いと感じるのは、自分のものにならないものに修繕費を準備するのが納得いかないと感じられるのが一般的だが、マイホームになったところで本来的には修繕費を積立するのは良いことなので、同額以上は継続するのが良く、マイホームになってもメリットにはならない項目である（意外と気が付かれないところ）（マイホームになると一般的には10年周期で屋根や外壁、庭などの外構工事等の必要を想定しておくのが望ましい）
・火災保険、地震保険などは賃貸時よりも一般的に高くなる
・地域住民や隣人らと万一騒音等トラブルが発生した場合には簡単に転居等環境変化への対応が出来ない
・子供が産まれる前にマイホームを持つ時には自分達の仕事や職場事情を考慮して購入したり建築しがちで、子供が産まれてからの失敗を感じることもよく聞く話
●賃貸のメリットデメリットはマイホームのそれらと反対と考えて良いかと思います
奥様のマイホームを急ぐ考えはやはり人生の大きな買い物の一つであり、元々マイホーム派の場合はやはり『夢』でもあります
なので上記のメリットデメリットだけで片付けられないことは勿論ですが
現実的なところも考えて夫婦間で相談するなら、しっかりこのようなことは押さえて話し合うのが良いと思います
加えて言うなら
住宅ローンを組むメリットは金利の部分でしかなく、仮に35年これから組むとなると、そのローンの期間は最低限の健康維持も求められます
万一持病や大病などをその間にすることがあれば、そのローンの負担は場合によっては重くなることも、一応リスクとして知っておくのが良いでしょう
次に、マイホームの場合のローンの組み方で、夫婦の年収実態から、物件名義も含め夫婦2人で、ということを言われておりますが
ここもよく情報を得て納得の上で物件も借入も2人名義にすることです
借入の2人名義の場合には、連帯債務と連帯保証の二つのケースがあります
連帯債務は2人同じ立場ですが、
連帯保証は保証人はあくまでも保証人なので、
たとえ収入合算でのローンだったとしても、メインの立場ではありません
連帯債務や連帯保証は、金融機関のローンの商品の規程、条件によっても取り扱いが変わることがある（物件名義は単独、収入合算で申込むだけで連帯債務とするところがあったり、収入合算だけなら連帯保証で良いとするところがあったりする、など）ので、申込金融機関の条件を確認しましょう
物件名義を2人にすると
固定資産税も実質的には2人で共同負担することになります
登記する時もその持分も必要になるでしょう
万一将来売却してまた新たなところへ、などなる場合も、必ず2人の同意合意無しには売却処分、売り出しは出来ません
ローンも連帯債務となれば、ローンとセットの団体信用生命保険もそれぞれ加入が必要で、万一片方が亡くなるようなことがあると、団信で補償され債務が無くなるのは、片方の分だけになり、残された方はその後もローンは残るということになります
そういう点では単独の場合よりは色々複雑になることがあることは認識しておく必要があります
またローンの審査の盲点ですが
ローンの審査の収入は税込年収で審査していますので手取り年収より多い金額で審査されます
それはそれで申込者とすれば助かる点ですが、手取り年収と比較すると負担率は実態面は高くなります（現在支払い中の家賃と同等の返済額とすると実質負担率は変わりませんが、先ほどの固定資産税発生分や修繕費準備積立増加分がある場合などは、その分負担率は高まります）
そしてローンの金利種別選択熟考も必要です
固定金利か変動金利か、固定金利選択型固定金利スタートか
これらのメリットデメリットもよく確認するべきです
ここでは詳細は割愛しますが、近い将来子供を持つことを想定するなら、私は固定金利選択型固定金利スタートをするのが良いと思う派です（ここはFPによって意見が分かれますし、多くのFPは固定金利が良い！の一点張りですが、元銀行員の私からするとそれは違って、固定金利選択型固定金利スタートが相談者様の場合は有利という考えになります）
以上、少しネガティブな面を説明しましたが、
例えば固定資産税のことなどは意外な盲点で、あまり指摘されることはないと思いますので、せっかくの夫婦の長期的な生活を楽しく明るくするための家であり住環境ですから、この機会に知った上でライフプランを立てるのが良いと思います
お役に立てれば幸いです
夫婦納得のいい話し合いが出来るといいですね！
2021.11.12
コメントありがとうございます。
補足ですが、僭越ながら他の回答者様への追加情報を寄せておられた内容で、気になるところがありましたので、補足アドバイスさせていただきますね。
・投資不動産を２つ持っておられる
・その支払いは延滞がある
とのことでしたね？
これが今後の借入にどう影響するか？についてですが、
一部のFPさんが回答されているような、影響が無い、と思われるのは間違いですね
元銀行員の立場からアドバイスさせていただくと、これは金融機関側からすると当然マイナスです
投資不動産については事業（所得）です
なので、当然入居者様からの賃料収入でどうにかなるのが大前提と見られています
当該不動産をいつ頃から保有されていて、借入名義人は誰で、延滞となっている理由が何なのか？について、オーナー様がどう把握、認識されているか？が大事になります
延滞情報が個人信用情報センター等に載っていないということはほぼ無いとお考えください
また住宅ローンの審査で入手する信用情報機関と違う場合があるということも基本的に無いとお考えください
金融機関に相談するときに、このような情報の後出しは非常にマイナスですので、後から金融機関が分かるということがあった場合は、そもそもの審査を事実上その段階で否認扱いで処理が進む可能性はあります
延滞がなぜなのか？
その延滞状況、解消状況はどうなのか？
これをしっかり説明出来ることが大事です
例えば、入居者世帯が少なくて賃料収入が想定より低い、となれば、そう簡単には今日明日のように普通は解消改善しないでしょう
また、賃料相場が周辺物件と合わないためであれば賃料引下げ対応が管理会社等から提案される可能性がある、などですと、さらに延滞が悪化する可能性がある、と受け止められます
物件が古く修繕リフォームが必要であれば、その追加設備投資が必要だけれども、それが延滞があるため追加融資を受けられない、結果入居者入居率改善の目処が立たない、なども事例としてあります
さらに入居者様自身がこのコロナ禍のこともあり支払い延滞している、となれば、入居者様属性を低く認識されて、金額は触らずに回収方法の見直しなどの対策で、ご自身の延滞が解消する、などのこともあります
また一方で、ローンの返済日と賃料収入回収のタイミングが合わないだけであれば、返済日変更を金融機関に相談申出するのが良いでしょう
とにかく事業所得面で延滞がある、ということは通常生活資金がその返済に流出していることになるため、ローン審査の返済比率の計算や判断に大きく影響することは間違いありません
例えばその不動産物件の借入名義人が相談者様のみだった場合、今回の住宅ローンの申し込みをする時に奥様単独となれば、
そのような場合には、基本的に相談者様のことは審査入口上問題に上がりません
しかし、住宅ローンの申込の時に収入合算で算出される借入金額アップを考えて行うのであれば、上記の場合でも必ず相談者様の収入や確定申告書類の提出が求められるので、不動産投資状況の説明が必要になります
このようなことから、既存の投資不動産の借入状況も含めたトータルな情報提供がFPや金融機関に必要になる可能性が高いです
ライフプラン、ライフイベント表を作成する上でも必要です
今回の住宅購入or賃貸を考える上で、ローンが避けられないなら、私ではなくとも、私のような金融機関OBあるいは金融機関に詳しい、お近くのFPに相談されることをオススメします
※私の場合ですと、オンライン相談の対応でライフプラン表作成なども可能です
ご参考に願います
補足ですが、僭越ながら他の回答者様への追加情報を寄せておられた内容で、気になるところがありましたので、補足アドバイスさせていただきますね。
・投資不動産を２つ持っておられる
・その支払いは延滞がある
とのことでしたね？
これが今後の借入にどう影響するか？についてですが、
一部のFPさんが回答されているような、影響が無い、と思われるのは間違いですね
元銀行員の立場からアドバイスさせていただくと、これは金融機関側からすると当然マイナスです
投資不動産については事業（所得）です
なので、当然入居者様からの賃料収入でどうにかなるのが大前提と見られています
当該不動産をいつ頃から保有されていて、借入名義人は誰で、延滞となっている理由が何なのか？について、オーナー様がどう把握、認識されているか？が大事になります
延滞情報が個人信用情報センター等に載っていないということはほぼ無いとお考えください
また住宅ローンの審査で入手する信用情報機関と違う場合があるということも基本的に無いとお考えください
金融機関に相談するときに、このような情報の後出しは非常にマイナスですので、後から金融機関が分かるということがあった場合は、そもそもの審査を事実上その段階で否認扱いで処理が進む可能性はあります
延滞がなぜなのか？
その延滞状況、解消状況はどうなのか？
これをしっかり説明出来ることが大事です
例えば、入居者世帯が少なくて賃料収入が想定より低い、となれば、そう簡単には今日明日のように普通は解消改善しないでしょう
また、賃料相場が周辺物件と合わないためであれば賃料引下げ対応が管理会社等から提案される可能性がある、などですと、さらに延滞が悪化する可能性がある、と受け止められます
物件が古く修繕リフォームが必要であれば、その追加設備投資が必要だけれども、それが延滞があるため追加融資を受けられない、結果入居者入居率改善の目処が立たない、なども事例としてあります
さらに入居者様自身がこのコロナ禍のこともあり支払い延滞している、となれば、入居者様属性を低く認識されて、金額は触らずに回収方法の見直しなどの対策で、ご自身の延滞が解消する、などのこともあります
また一方で、ローンの返済日と賃料収入回収のタイミングが合わないだけであれば、返済日変更を金融機関に相談申出するのが良いでしょう
とにかく事業所得面で延滞がある、ということは通常生活資金がその返済に流出していることになるため、ローン審査の返済比率の計算や判断に大きく影響することは間違いありません
例えばその不動産物件の借入名義人が相談者様のみだった場合、今回の住宅ローンの申し込みをする時に奥様単独となれば、
そのような場合には、基本的に相談者様のことは審査入口上問題に上がりません
しかし、住宅ローンの申込の時に収入合算で算出される借入金額アップを考えて行うのであれば、上記の場合でも必ず相談者様の収入や確定申告書類の提出が求められるので、不動産投資状況の説明が必要になります
このようなことから、既存の投資不動産の借入状況も含めたトータルな情報提供がFPや金融機関に必要になる可能性が高いです
ライフプラン、ライフイベント表を作成する上でも必要です
今回の住宅購入or賃貸を考える上で、ローンが避けられないなら、私ではなくとも、私のような金融機関OBあるいは金融機関に詳しい、お近くのFPに相談されることをオススメします
※私の場合ですと、オンライン相談の対応でライフプラン表作成なども可能です
ご参考に願います
2021.11.13
また、そもそもの表題にある、家を早く買うべきか？についてですが
買う！と決まったなら早い方がいいです
年齢が上がると、仕事と健康のバランスは自ずと現状より狂ってくるというのが世の常ですし、リスク認識です
ひと昔ふた昔前のような収入増の見通しは保証されてません
そういう意味では、近い将来お子様を授かりたいと想定しておられるなら
お子様を無事授かることができた時にも十分対応出来るような作りや場所を念頭にした家探しをするのが良いです
何度も追加補足
恐れ入ります
買う！と決まったなら早い方がいいです
年齢が上がると、仕事と健康のバランスは自ずと現状より狂ってくるというのが世の常ですし、リスク認識です
ひと昔ふた昔前のような収入増の見通しは保証されてません
そういう意味では、近い将来お子様を授かりたいと想定しておられるなら
お子様を無事授かることができた時にも十分対応出来るような作りや場所を念頭にした家探しをするのが良いです
何度も追加補足
恐れ入ります
2021.11.13
返信回答ありがとうございます。
すいません。記載を間違っておりましたが、延滞はありません。
ただ、延滞したときの懸念もしなければならないことがが分かってきました。
＞このようなことから、既存の投資不動産の借入状況も含めたトータルな情報提＞供がFPや金融機関に必要になる可能性が高いです
→さっそく色々と相談してみようと思います。
ありがとうございました。
すいません。記載を間違っておりましたが、延滞はありません。
ただ、延滞したときの懸念もしなければならないことがが分かってきました。
＞このようなことから、既存の投資不動産の借入状況も含めたトータルな情報提＞供がFPや金融機関に必要になる可能性が高いです
→さっそく色々と相談してみようと思います。
ありがとうございました。
2021.11.15
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お礼や、追加の質問を書きましょう。
＞火災保険、地震保険などは賃貸時よりも一般的に高くなる
＞ローンの審査の収入は税込年
＞ローンの金利種別選択熟考
このあたりは他のFPさんからは出ていなかったので、有り難いです。
もっと細かくライフプランを立てようと思えました。
感謝いたします。