FPの回答へコメント

岩崎さま
ご回答ありがとうございます。つまり「配偶者控除」を利用して私から主人に持分を譲渡すれば、贈与税はかからない、という事ですね。その場合は持分は100%主人のままですね。つまり、実際には折半して支払うにもかかわらず、例えば万が一③離婚した場合は、私は持分を主張出来ないという事になるのでしょうか。なんだか理不尽な気もしますが、何か、一番公平で、実態に即していて、かつ節税になる方法はありますでしょうか。何度も申し訳ございません。

はたらきまんさん

こんにちは。

「ご主人様から頭金の半分は出してほしい」というリクエストに対しては、「贈与税の配偶者控除」の適用要件を満たしていた場合に、２０００万円までは贈与税がかかりません。（持ち分を譲渡するわけではないですね）
また、登記上の所有権はご主人様のままです。

ただ、③離婚の場合は、財産分与という問題になります。
「夫の名義なのだから、夫の財産になるのでは？」と思われる人もいるのですが、その心配はいりません。
夫婦の片方の名義になっている家でも、夫婦が婚姻中に協力して獲得した財産であれば、共有資産とみなされます。
離婚の場合は、共有資産を半分ずつ分けるのが基本と言われています。
（もちろん状況によってことなりますが・・・）
従いまして、③の状況になった場合は、奥様が自宅評価額の半分を主張することは可能です。

早速ありがとうございます。持分比率と財産分与は別物とのこと、安心しました。ただ黒田さまが仰る「単独名義における財産処分のリスク」は残りますよね。
「頭金の半分」どころか、毎月のローンもきっちり折半と言われているので、それは初年度の確定申告の際に控除対象として申告すべきでしょうか。その際、住宅ローン控除分を差し引いた折半にしても大丈夫ですか？夫婦間での支払い予定につき、明文化しておいた方が宜しいでしょうか。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組まれた方に対して、毎年末の住宅ローン残高の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます
（ローンを組んだ金融機関からの残高証明の添付が必要です）

つまり、今回の場合は、住宅ローン控除を受けることが出来るのはご主人様だけす。
「所得税上の恩恵を受けるのはご主人様になりますね。

「毎月のローンもきっちり折半」ですと、奥様は毎月のローンを折半していても、減税を受けることが出来ません。その分（住宅ローン減税分の半分）をご主人様から戻してもらう交渉をすることはできると思います。
（ご夫婦間でのお話をちゃんとすることです）。

ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の住宅ローン現在に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。

想定はしたくありませんが、③の事態になった際にはエヴィデンスとして残ります。
頭金のお支払いにつきましても、残しておいたほうがいいです。
（※「贈与税の配偶者控除」の適用を受ける場合は、それが奥様がお金を一部拠出したエヴィデンスになります）

「単独名義における財産処分のリスク」は、ご主人様が単独で「住まい」を処分する可能性のことだと推測しますが、処分をすることを決めたとすると、そのあとの「住まい」を用意しなければなりません。

婚姻中であれば、ご夫婦で住まわれる「住まい」についてお話合いするかと存じます。

もし、③の場合であれば、先ほど記載させていただきました通り、共有資産となりますので、勝手に処分することは困難です。売却された場合は、ご主人様は奥様に対して、売却代金の半分を支払う必要があるでしょう。

加えて、現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件は商談は、不動産業者にとっても困難だと思います。

誤字がありましたので、訂正してお詫びいたします。

⓵中ほどの文章
ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の住宅ローン現在に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。

→ご夫婦間の支払予定について、明文化するかどうかにつきましては、上記の「住宅ローン減税」に関する件も含めてエビデンスが残っていたほうがベターといえます。


②最終の文章
現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件は商談は、不動産業者にとっても困難だと思います。

→現実的にはご夫婦の一方が「売りません」と主張している物件の商談は、

失礼いたしました。他にもございましたら、何卒ご容赦くださいませ。

岩崎さま
誤字のことまでご丁寧にありがとうございます。
住宅ローン控除の件ですが、仰るように、例えば初年度40万円まるまる戻ってくるとして、仮に夫婦それぞれ10万円ずつ支払う場合、
夫120万円
妻120万円
となりますが、夫は40万円戻って来ますから、折半とすると
妻80万円
支払えば折半になるということでしょうか。
登記上の持分と、実際の折半と、万が一のときの「共有資産」という考え方とが、頭の中でイマイチ結び付きません。もし可能でしたらわかりやすく教えて頂けますと幸いです。

はたらきまんさん

まずは、すべて異なる事象と区別したほうがいいと思います。

「登記上の持ち分」・・・・事実として所有権は「ご主人様単体」

「実際上の折半」・・あくまでも「ご夫婦間」で話し合いされた「住宅ローンの支払い方法（協力方法）」にすぎません。その際にお金のやり取りが発生するので、面倒なことに「贈与税」という問題が絡んでくるわけです。その点については、今までお話した通り対策をうつことは可能と思われます。

はたらきまんさんが、気にされているのは、
「きっちり折半して支払ったから、半分権利があるのでは？」とお考えなのかもしれません。
しかし、登記上の事実は、変更しない限り動きません。登記上の持ち分もきっちり分けるのであれば、
「所有権の持ち分変更」をするのがいいと思います。

余談ですが、登記上は「夫」または「妻」の単体名義で、住宅ローンは「夫婦で」支払っている家庭はとても多いです。むしろそちらのほうが多いと思います。

ここまでが、「登記」と住宅ローンの支払い方の問題であることを区別してください。

「共有資産」・・・「夫婦間で築いた財産は夫婦共有の資産である」という考え方です。これは、何も「家」だけにとどまるものではなく「貯金」も同じに考えられます。

これは、概ね「離婚」の場合の財産分与（財産をどう分けるかを決める）のときに
「夫婦間で築いた財産は夫婦共有の資産だから、（登記上が夫や妻の単体名義であったとしても）半分の権利はあります」という考えのもと、
「じゃあ、家を売った金額の半分を渡す」とか「家は売らないけど、評価額の半分の金額を渡す」など状況によて対策は変わりますが、財産を分けることになります。

はたらきまんさんの場合、万万が一③「離婚」となった場合でも、お金も支払っていた事実を残してあれば、なおさら「共有資産」を主張できるわけです。


よろしければ、個別相談も承ります。

岩崎さま
ご丁寧な解説ありがとうございました。とても参考になりました！