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FPの回答
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濱野哲生（浜野総合事務所）
三重県2014.02.28
契約内容とローンの詳細が分からねば、正確には申せませんが、以下、概要をお答えします。
１ マンションは売買契約のはずですので、いったん解約するには、手付放棄することになります。手付金額は、契約書を見なければわかりませんが、ほぼ、500～1000万円くらいかと思われます。
２ 消費税率は、原則、引渡し時の率が適用されます。現在の契約では、3月中の引き渡しになっているはずですので、この時期と売買代金（消費税額）とを不動産屋と協議のうえ、変更契約で処置することは可能と思われますが、細部は契約書をご確認ください。この際は、別途、印紙税が必要になります。
３ ご質問内容からは外れますが、住宅ローン控除のために、新税率の適用を狙うことは決して得にはなりません。新税率適用により増加する消費税額は、150万円。これを、2％固定30年ローンにすると、金利を含めた総返済額は200万円になります。これに対し、住宅ローン控除が倍になったところで、10年間の控除額の増加分は、ローン元金が減らない場合でも最大200万円、実際には年末残高は年々減少しますので、そこまでの減税効果はありません。印紙税も考えると、差し引き、ややマイナスになると考えます。よって契約変更には賛成できません。
４ 手間ひまをかけて、効果のないことをするよりも、消費税増加分の150万円が自己資金で賄える余裕があるのならば、現在予定しているのローン額を減らすだけで金利負担が50万円減少します。
１ マンションは売買契約のはずですので、いったん解約するには、手付放棄することになります。手付金額は、契約書を見なければわかりませんが、ほぼ、500～1000万円くらいかと思われます。
２ 消費税率は、原則、引渡し時の率が適用されます。現在の契約では、3月中の引き渡しになっているはずですので、この時期と売買代金（消費税額）とを不動産屋と協議のうえ、変更契約で処置することは可能と思われますが、細部は契約書をご確認ください。この際は、別途、印紙税が必要になります。
３ ご質問内容からは外れますが、住宅ローン控除のために、新税率の適用を狙うことは決して得にはなりません。新税率適用により増加する消費税額は、150万円。これを、2％固定30年ローンにすると、金利を含めた総返済額は200万円になります。これに対し、住宅ローン控除が倍になったところで、10年間の控除額の増加分は、ローン元金が減らない場合でも最大200万円、実際には年末残高は年々減少しますので、そこまでの減税効果はありません。印紙税も考えると、差し引き、ややマイナスになると考えます。よって契約変更には賛成できません。
４ 手間ひまをかけて、効果のないことをするよりも、消費税増加分の150万円が自己資金で賄える余裕があるのならば、現在予定しているのローン額を減らすだけで金利負担が50万円減少します。
2014.03.03
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１ ご返信内容から推測しますと、本マンション契約は、単なる「売買契約」ではなく、内装等の特注物があっての「建築請負契約」かと思われます。
２ 前項のとおりであれば、現契約で消費税は５％のままで、「自己の居住の用に供した年月日（住民票を動かす日）」を4月以降にすれば、住宅ローン控除はご希望通り4000万円が適用になりますので、契約解除も変更も必要ありません。
次に、追加質問へお答えします。
１ セールストークに間違いや誤解があっての契約は、「錯誤による意思表示」となり、契約の無効を主張できます。無効になると、契約は最初からなかったことになるので、当然、手付金などはすべて返還されます。逆に、本マンション取得のため契約をそのまま追認することも、契約の変更として処置することも可能です。
２ 建築請負契約になっていて昨年9月までに契約が締結されていれば、消費税は引渡し時ではなく契約時の率５％が適用されます。
ご指摘のとおり、消費税は土地にはかかりません。消費税に関するご質問なので、5000万円が全額建物部分かと勘違いしました。建物金額は、契約書に記載されている消費税額÷５％でご計算ください。3000～4000万円くらいかと考えます。
繰り返しになりますが、不動産取引では詳細な情報が無ければ断言できないことが多々あります。上記の見解で正しいかどうかは、契約相手の不動産屋にご確認ください。不動産屋には必ず、「重要事項の説明」を担当した「宅地建物取引主任者」がいますので、この宅建主任の見解を確かめるのが最善と考えます。