FPの回答へコメント

1について→持ち家は家賃の長期前払いと同じ事ですから、賃貸で家賃を払うともったいないという事はありません。遅く買えばその分長持ちします。早く買えばその分だけ早く建て替えや大幅改修の時期がやってきます。

2について→消費税については仰るとおりです。ただし、駆け込み消費の後は売れ行きが落ちますので、価格下落も見込めます（例・エコポイント終了後の液晶テレビ）。

3について→住宅ローン減税についても2と同じ理由で、終了後は価格下落が見込めるでしょう。あるいは景気対策として継続・延長される可能性も高いので、どちらにしても余り気にしなくても良いでしょう。

4について→これについて何ともいえませんが、頭金をしっかり貯めてから購入すれば、以下のように利息負担を減らせます。

＊定年前に返済する前提で計算
5500万円を28年の固定金利で借りる。金利1.96％として毎月の返済額212,825円、返済総額約7150万円
4500万円を25年の固定金利で借りる。金利1.96％として毎月の返済額189,859円、返済総額約5695万円

金利が変わらないとすれば、3年で頑張って頭金を1000万円貯めれば毎月22966円、総額で1455万円支払いを減らす事が出来ます。利息のみで考えれば455万円の軽減です。


上では損得の計算もしましたが、住宅ローンの支払いは、損得ではなく資金繰り（支払いが出来るかどうか）を優先して考えるべきです。要因として書かれている損得は、全てローンの返済が問題なく出来る事を前提とした場合の比較であって、収入減などで返済が出来なくなるリスクを無視した非常に危険な考え方です。
結果として多少損をしても確実に支払いが出来る状況で家を買うべきです。

今天秤に掛けているのは「家計の破綻」と「損得」です。多少お得だからといって家計破綻のリスクを取ってまで家を買う事は危険すぎると思いませんか？
リスクを承知の上で、それでも良いというなら無理に止めませんが、お勧めはしません。

また、将来お子様が欲しいとお考えであれば、予算も過大です。現状のプランで家を買うと固定金利ならば年間収支は＋100万円まで減ります。この状態で奥様の収入400万が無くなれば、年間収支は-300万円位まで悪化します。ここに子育て費用の分が更にマイナスとして上乗せされます（小さいうちでも年間50万円程度）。－350万ではどんなに節約しても穴を埋め切れません（あくまでお子様が欲しいのであれば、という勝手な推測の上での計算ですが）。

現状の購入予算はお二人の収入が今と同等レベルで定年まで続く、なおかつ奥様が出産や子育てで離脱しない、という前提でしか成り立たない、と考えられます。

改めて以下の記事を読んで頂いた上で再考をお勧めします。

住宅購入における予算の決め方　その1・その2
http://agora-web.jp/archives/1466523.html
http://agora-web.jp/archives/1467023.html

住宅の購入はリスクがありますので、どうすれば一番お得なのか事前に正解は分かりませんが、少なくともリスクが高いか低いかは事前に分かります。現状の予算はハイリスクを通り超えて危険、あるいは無茶です。

レッスンを受けて頂ければ住宅を含んだライフプラン全体に必要なお金の知識を学んで頂くと同時に、最適な住宅の予算を一緒に考えさせて頂く事も可能です。
どうぞご検討下さい。

シェアーズカフェ・店長　中嶋よしふみ
http://sharescafe.com/