FPの回答へコメント

文字数制限がありますので、まずは以下の記事をご覧下さい。

住宅購入における予算の決め方
http://agora-web.jp/archives/1466523.html
http://agora-web.jp/archives/1467023.html

現状の希望額ですが、借入可能額としては上限一杯です。
まず変動金利は辞めましょう。フラット35のHPで金利が低い業者を簡単に検索できますので固定で検討して下さい。
返済期間25年、金利2％、毎月の返済額19.5万円の場合、4600万円ほど借りる事が出来ます。
これが過大かどうかで言えば、確実に過大です。お二人とも今と同等以上の収入が60歳まで続く前提だからです（子育て費用や老後資金の貯蓄も考慮すると）。
貯金の取り崩し額も多過ぎです。
民間でお勤めの方より収入は安定していると思いますが、それでも過大でしょう。
今後の昇給もあるかと思いますが、頭金を使いすぎである事を考えれば借入額・購入予算、ともに過大です。

なお、年収の5倍というのは、今となっては迷信です。年齢・金利・収入の安定度・親からの援助等によって、同じ収入でも返せる額は全く異なります。
どれ位の予算が適正かは、教育費を含めて支出がどれ位かによって全く異なります。
収入である程度の目安は考えられますが、それ以上の正確度を求めるのであればキャッシュフロー表を作成する必要があります。

せっかく買うのだから買える範囲で最大限の予算を、と考えていませんか？　これも危険な考えだと以下の記事で説明しています。　

持ち家の予算はチキンレースか？
http://agora-web.jp/archives/1449895.html

あと、借り換えを前提にしたプランは辞めましょう。借り換えは絶対に出来るわけではありません。
変動金利に関しても＋3万円では焼け石に水の場合もあります。残債3000万円の時に金利が3%上がっていれば年間の負担増は100万円近くになります。

現状では家だけでなく、ライフプラン全体を適切に見直した方がよいと思います。
よろしければ当店のレッスンもご検討下さい。

シェアーズカフェ・店長　中嶋よしふみ
http://sharescafe.com/

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