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はじめまして、ＦＰの西畑です

教育費について平均的な数値
私立中学３年間に学校に係る費用は３，７０８，７７７円
私立高校３年間に学校に係る費用は２，９４２，５５３円
学習塾については
公立小学校の平均は年間１３２，０００円
私立中学校の平均は年間２３７，０００円
私立高校の平均は年間２３６，０００円


お二人のお子様が小学４年生から高校３年生まで学習塾に通いながら中学・高校に進学すると１６，９３２，６６０円、約１７００万円です

４０００万円の貯蓄があるのでこの点については問題ないと考えられます

マンション購入がお二人目のお子様が大学入学後だとご主人が５１歳、お一人目のお子様が大学３年生

大学進学費用の目安
国立大学に自宅から通うなら約５００万円（下宿なら約８００万円）
私立文系に自宅から通うなら約７００万円（下宿なら約９８０万円）
私立理系に自宅から通うなら約８３０万円（下宿なら約１１１０万円）

お一人目のお子様が私立文系に自宅から通うとすれば教育費の合計は１７００万円＋７００万円＝２４００万円

４０００万円の貯蓄の残りが１６００万円

５１歳から住宅ローンを組む場合、ローン返済の最終年齢が８０歳とすると返済期間は２９年間となります。

その時点（１１年後）の住宅ローン金利は分かりませんが、金利が２．５％で組めたとすると１０００万円の借り入れで約４万円が毎月の返済額です

分譲マンションであれば管理費などで約毎月３万円必要になるケースが多いようです
合計すると毎月７万円ということになります

退職後、年金生活の中で負担していく金額です
慎重に決める必要があります

１０００万円の借入に設定する場合、物件価格が４０００万円なら貯蓄残の１６００万円を差し引き５１歳までに１４００万円貯蓄を増やす必要があります
物件価格が５０００万円なら２４００万円です

購入後４年間はお二人目のお子様の大学進学費用を負担しながら、かつ購入時の諸経費（物件価格の５％～１０％）も必要です

その点も考慮して少し余分に貯蓄されることをお勧めします