FPの回答へコメント

kg7_1976(神奈川)さま

こんにちは
福岡の県庁前FP事務所の前原ともうします。

主題の目的ですが『不動産だけは長男に渡るようにしたい』ということですね。
この一点に絞れば、対策としてまずは考えられるのはkg7_1976(神奈川)さまもあげておられる方法の2点があげられます。
すなわち、①相続時精算課税制度の利用、ないし②遺言書の作成、となるでしょう。

②の遺言書の作成での問題点ですが、ほとんどの皆さまが悩まれる問題点すなわち“遺留分の問題”があります。
⇒これは対策としては、遺言書に、まず一項に“当該不動産を長男に遺贈する”旨を記載し、そして二項（ないし三項）に“遺留分を侵害する分は現金をもって精算する”旨を記載しておけば問題は解決します。
さらに、通常では三項あたりに実際の遺言の内容の執行者を指定してこれを記載いたします。
例として専門家であれば弁護士・行政書士・司法書士・税理士などをここで指定しますが、仮に相続人であっても一応可能とはなっております。

①の相続時精算課税制度を使う方法は手っ取い早い方法の一つかといえます。
具体的方法としては、私もkg7_1976(神奈川)さまが考えれておられる通常の売買契約による方法とこの精算課税制度との両面作戦が無難な方法だと考えます。
但し注意すべき点があり一度特定の者に対して精算課税制度を適用してしまうとそれからは一般の贈与（暦年課税制度）の制度は使えなくなってしまう点です。
すなわちそれ以降ではkg7_1976(神奈川)さまが掲げておられます『3』による暦年贈与制度との併用方法はできなくなってしまうものと思われます。
それから、この制度の基本的性格はその名のとうり実際の相続時には精算しなければならない点がありますのでこれも検討しておく方をおすめいたします。
すなわち実際の相続時に精算課税財産も含めて（暦年課税贈与は前3年に限定されますが）相続財産全財産について計算しなおす仕組みとなっております。
また注意すべき点にかなり相続財産があるケースで配偶者以外に財産が渡るケースです。（そそもそもそれほどの相続財産がなければ考慮ふようです。）
すなわち財産評価額のおおよそ半分の財産が渡るケースですとほぼ相続税はかからないで済むのにそれ以外に財産がわたると相続税がかかってしまうケースもでてきます。
これは配偶者控除の規定及び小規模宅地等の特定などの税額軽減の定番規定がそろって使えなくなるからです。（または一部に限定してしか使えなくなります。文面からは、同居していないし生計をいつにしていないと推定されますので、おそらく居住用財産に関しては全面的に使えないとおもわれます。）

[参考]①や②とが問題の趣旨からした的を得ているとおもわれますが、ちょっと亜流の方法もご参考までに掲げておきます。（あくまで参考レベルの話です。）
1/3が事務所（現在では親の不動産所得の対象）として使われているとのことですので、ここに着目する場合の方法ですが、法人を作りこの法人にこの財産の全部または一部の移転をしてしまうという方法もあります。
これは財産が法人に移った時点で相続（＝争続）の問題がほぼ消えてしまう点にメリットがあります。
賃貸料収入部分のみを法人に移転すると、後はこの法人から各関係人への適宜な配当（役員報酬や給与や地代あるいは一般の出資配当など）をすることで皆の合意が得られやすくなる為です。（→いわば争続の先送り処理）
このケースにあてはめますと居住用部分のみを残す方法と事務所部分を残す方法とさらに全体が法人に移る方法とが考えれます。

最後に再婚した後妻のことも十分に念頭においてあげてくださいませ。（ことに居住面や生活面などについて）

以上、ご参考までに。

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