退職後のワンルームマンション節税
茶の花（鹿児島県）
解決済み 2012年07月05日今年１１月に５８歳になる会社員です。
よろしくお願いします。
さて、５２歳の妻と二人で会社近くの借家（家賃７万円）に住み、給与所得は満６０歳（２０１５年４月）の定年退職までは毎年１、０００万円ほどです。
退職金は２，７００万円ほどになります。
定年後は満６５歳（２０２０年４月）までは嘱託勤務として毎年３５０万円ほどになります。
その後は厚生年金のみとなります。
定年後は今は母親が一人暮らししている実家に帰り、同居の予定です。
家族は他に二人で、長女は２４歳で独身、福岡市の私所有の小さな１DKの部屋に住みアルバイト暮らしで、私の扶養家族です。
長男は２２歳で独身、名古屋市の会社に今春入社し自活を始めました。
私は以前に税金削減対策として福岡市のマンション開発会社に勧められ、新築で購入しローンを支払う投資用ワンルームマンションを、福岡市博多駅のすぐ近くに２部屋と福岡市中央区春吉に１部屋の計３部屋所有しています。
博多駅前の部屋①は１１年前２００１年月に１３００万円で買った２２ｍ２、博多駅前の部屋②は７年前の２００５年１０月に１６２０万円で買った３５ｍ２、中央区春吉の部屋③は２年前の２０１０年４月に１４２０万円で買った２４ｍ２です。
部屋①と③は、買った業者の系列管理会社に家賃保証で賃貸に出しております。
部屋②は昨年5月までは賃貸に出しておりましたが、その後は長女が住んでおり当分は賃貸収入はありません。
３部屋の収支を簡単にまとめると以下になります。
借入残（会社）／年間返済額／金利／残支払年／家賃収入／管理費等／固定資産税
①３００万（労金）／６４万／０．２２１０／４年／５８万／１７万／４万
②１３８０万（ジャックス）／８２万／０．２２６５／２２年／なし（娘使用中）／１６万／７万
③１３２０万（ジャックス）／８６万／０．２１８０／２２年／６３万／１８万／６万
毎年の確定申告ではこの不動産で１００万円程のマイナスを計上し、税の還付を３０万円ほど受けております。 これらのローンの他には負債はありません。
将来について何の深い考えも無く、恥ずかしながら少しの節税のために不必要な大きな借金をし3件を購入して、今は後悔をしています。 どうせ資金運用するなら使途を他にも分散してすべきだったと思いますが、そこでも損をしていたように思います。
退職後に収入が大幅に減った後でもローンは続きますので、今後、この３件をどのように考えたら良いのかの生活設計の相談です。
■②と③のローンを借り替えて返済を少なくすべきなのでしょうか。
■一部、あるいは全部を損切りをしても売り払い、清算するべきでしょうか。
■少ない収入でも節税の効果があり、一部、あるいは全部を最後まで維持すべきでしょうか。 などなど・・・
何時のタイミングで何をどうすべきなのか、フィナンシャルプランナーのご意見をお願いします。
No.784
質問者からのメッセージ
2012.07.19
ありがとうございます。 損が大変に多いようですが、売却に向けて動きはじめます。 退職後に持ち続けていても益が無いようです。 ご助言、助かりました。