住宅ローン借り換え、年末調整について

ざんしょ（神奈川）さん、こんにちは

福岡のFPの県庁前FP事務所と申します。

住宅ローンの借換えのお話、最近ではよくあるお話ですよね。

ご参考までに国税庁HP（№1233『住宅ローン等の借換えをしたとき』）では、http://www.nta.go.jp/taxanswer/shototu/1233.html
ですので、これらも検索してもてくださいませ。（所得税/措置法41　措置通達41-16）

このケースの場合、原則と例外と2つあります。

【原則】対象となる住宅ローンは住宅の新築、取得又は増改築等のために“直接必要な”借入金又は債務でなければなりませんので、借換え住宅ローンは原則では『住宅借入金等特別控除』の対象とはなりません。

【例外】但し、次の2点の要件を満たせば、住宅取得等特別控除の対象として取り扱うことができます。
①新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのもであることが明らかであること。
②新しい住宅ローン等は10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件にあてはまること。
この2点の要件を満たすとすると、旧来のものの残高（借換え直前のローン残高＝Aとおく）と新規のものの残高（新規借り入れ時の金額＝Bとおく）を比較して、次の2つに区分して計算することとなります。
（1）A≧Bの時は、
住宅借入金等特別控除の対象となる金額＝新規住宅ローンの年末残高
（2）A＜Bの時は、
住宅借入金等特別控除の対象となる金額＝新規住宅ローンの年末残高×A/B

よって例としてA≧Bとすると、（1）の計算を適用することになると思われます。
そのケースの例ですと、すなわち対象金額＝（新規ローンの年末残高）。
但し注意点はこの特別控除の適用年数は当初のままの期間となる点です。（すなわち当初の適用の時点での『居住の用に供した時から一定期間』であり、住宅ローン等の借換え等で期間延長されたりはしません。）

<参考意見>事前に税務署にて相談の形で尋ねられことをおすすめいたします。ことに上記の2つの要件を満たしていること、の確認をとらせておかれる意味があります。（その際には相談に応答された担当者の氏名をきかれておかれることをおすすめいたします。）/または、申告時等に、上記2つの要件をみたすことのわかる書類等を添付されておかれて、ご自身でもコピーなどを保管。

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