家購入時の名義人につきまして

うさぎさん

こんにちは。
滋賀県近江八幡市でFP事務所を開業しています「リベルタ経営相続研究所」の木村と申します。
よろしくお願いします。

さて、マンション購入の件ですが、考える視点は二つあります。

まず、第一に税務上の視点です。
マンションを購入すると法務局で所有権移転の登記を行います。登記簿の甲区に所有者として「うさぎさん」の名前が、そして、乙区に抵当の状況（債務者としてご主人の名前）が載ります。
登記がなされたことは、法務局から税務署に連絡が行きます。税務署は、その状況を見て、贈与税の対象にならないか、所有者（名義人）に「お尋ね文書」を出すことになっています。（あくまで、出すか出さないかは税務署の裁量ですが。）
質問の内容では、うさぎさんがマンション購入時にご主人が銀行から借りたお金を贈与で得て、マンションを購入したと認定されそうです。
なお、お尋ね文書の内容は、「購入資金をどうやって用意したか」を中心に聞かれるようです。仮に、嘘をついてもすぐにばれます。税務署は銀行口座等資金の調達先が正しいかどうか調べることができるからです。

次に、マンションの価格が２，０００万円以内かどうかです。２，０００万円以内であれば、「居住用不動産の配偶者控除」を活用して、贈与税をかからなくすることができます。
この適用には、期限内の贈与税の申告のほか、婚姻期間が20年以上や実際に住んでいるかなどの条件があります。
また、２，０００万円以上（暦年分を含めて、２，１１０万円以上）では、贈与税がかります。贈与税については、金額によって多額になりますので、思わぬ負担になるので注意が必要です。

次に、２つ目の視点です。この視点は、このマンション購入が、実際、先妻の子どもさんと遺産分割協議を行う際、どうかというものです。
この贈与は、遺産分割協議を行う上で「特別受益」に該当する恐れがあり、「持ち戻し」の可能性もあります。そうなった場合、相続で取得しても効果は変わらないように思います。（相続財産が多額の場合は除く。）
ただ、遺言書で、「持ち戻し免除」を書いてもらうこともできるようです。

いずれにしても、安易な知識での実行は危険があるので、実行される際は、具体の案件をもとに資産税に強い税理士や弁護士にも相談されることをお勧めします。

以上、参考にされてください。

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