住宅ローン借り換えについて
ゆうてぃ（静岡県）
解決済み 2018年05月11日はじめまして。住宅ローン借り換えについてご相談です。
20年前にフラット35にて3000万借り入れました。（ローン名義は私一人です）その際、弟が連帯保証人になり、登記簿では私が建物、弟が土地権利者になりました。
実は10年前に私が婿養子になり、それ以降は毎月弟が私の口座にローンの支払い料金を振り込む形をとっており、全額弟が支払っています。
私は既に家を出ており、妻の家で暮らしているため、ローンを弟に変更したいのですが、可能でしょうか。恐れ入りますが、どうぞ宜しくお願いします。
No.1270
回答 1件
はじめまして
東京で「不動産に強いファイナンシャルプランナー」をしております西山と申します。
情報が少ないですが、お書きいただいた情報で気になる点をお伝えします。
弟さんが土地権利者になった、ということですが、弟さんとは当時同居されていたのでしょうか。
今は弟さんがお住まいになられているということですね。
弟さんが土地権利者になることとなった経緯がわからないため、ご質問への回答が難しくなっています。
ローンの借り入れ名義を弟さんに変更したいというのは、建物の権利も弟さんに移したいということでしょうか。
この場合には弟さんが金融期間でローンを設定し、弟さんにゆうてぃさんが物件を売却することになると思います。
弟さんへの売却で登録免許税、不動産取得税もかかります。
売却価格が周辺相場と大きくかけ離れていると「贈与」とみなされる可能性もあります。
不動産価格が上がっていれば不動産の譲渡益に対する課税もあります。
（建物分だけで償却もありますので、あまり気にする必要はないかもしれません。）
情報不足で的確な答えではないかもしれませんがいかがでしょう。
検討にはもう少し詳細な情報が必要です。
東京で「不動産に強いファイナンシャルプランナー」をしております西山と申します。
情報が少ないですが、お書きいただいた情報で気になる点をお伝えします。
弟さんが土地権利者になった、ということですが、弟さんとは当時同居されていたのでしょうか。
今は弟さんがお住まいになられているということですね。
弟さんが土地権利者になることとなった経緯がわからないため、ご質問への回答が難しくなっています。
ローンの借り入れ名義を弟さんに変更したいというのは、建物の権利も弟さんに移したいということでしょうか。
この場合には弟さんが金融期間でローンを設定し、弟さんにゆうてぃさんが物件を売却することになると思います。
弟さんへの売却で登録免許税、不動産取得税もかかります。
売却価格が周辺相場と大きくかけ離れていると「贈与」とみなされる可能性もあります。
不動産価格が上がっていれば不動産の譲渡益に対する課税もあります。
（建物分だけで償却もありますので、あまり気にする必要はないかもしれません。）
情報不足で的確な答えではないかもしれませんがいかがでしょう。
検討にはもう少し詳細な情報が必要です。
2018.05.18
お二人の共有でお持ちになられることになられたのは相続があったということですか？
ゆうてぃさんと弟さんの土地建物の登記上の持ち分はどのようになっているのでしょうか。
弟さんの年収はどのくらいありますか？健康上の問題はないですか？
弟さん名義でローンを借り換えるということは、不動産の権利（所有権）も全て弟さんにしたいということですか？
ＦＰの中にも今回の様な内容に対応できる人とできない人がいると思います。
金利4％はもったいないですね。借り換えられれば手数料分を差し引いても総返済額の圧縮（返済期間の短縮や月々の返済額の圧縮）につながるのは確実です。
弟さん名義のローンを組む場合、弟さんのローン審査が通るかどうかですが、いただいた情報だけでは想定できません。
よろしければ、メール、電話でも可能な範囲でご相談に応じます。
ゆうてぃさんと弟さんの土地建物の登記上の持ち分はどのようになっているのでしょうか。
弟さんの年収はどのくらいありますか？健康上の問題はないですか？
弟さん名義でローンを借り換えるということは、不動産の権利（所有権）も全て弟さんにしたいということですか？
ＦＰの中にも今回の様な内容に対応できる人とできない人がいると思います。
金利4％はもったいないですね。借り換えられれば手数料分を差し引いても総返済額の圧縮（返済期間の短縮や月々の返済額の圧縮）につながるのは確実です。
弟さん名義のローンを組む場合、弟さんのローン審査が通るかどうかですが、いただいた情報だけでは想定できません。
よろしければ、メール、電話でも可能な範囲でご相談に応じます。
2018.05.18
+ 全文を見る
かなり前の事で、また私が25歳、弟が20歳の頃で、知識もない頃でしたので、今日改めて当時の資料を見直しました。
土地と建物で分けたのではなく、不動産の所有権が2名で登記されているようです。
当時は不動産屋さんに言われるまま、2人で払っていけば良いと言われ契約しました。
購入した後は弟、私、母で暮らしてましたが、
10年後、私一人が家を出て、現在も弟と母は暮らしています。
毎月15万円程弟が支払っており、二人とも当時より年収は倍になりましたが、金利が4％と高く、弟も毎月の返済分を少し減らせたらなあ、と相談され、
後15年、残金は1900万程ですが、借り換え等はできないかと模索しているところです。
やはり、私が弟に売却するという方法しかないのでしょうか。またこのような話はFPさんに相談できる案件なんでしょうか？全くの無知で申し訳ございませんが、宜しくお願いします。