親が頭金、子供夫婦がローンの２世帯住宅の税金の件
natsuko（東京都）
解決済み 2015年09月09日土地と建物を購入し、2世帯住宅を検討しています。
親が1000万～1500万を頭金で出し、私たち夫婦が4000万くらいのローンを組もうと思っています。
そこで、登記の際に共同名義で登録すれば贈与税とはみなされないと聞いたのですが、親が亡くなった後、私たち夫婦の名義に変更すると相続税は結局かかることになるのでしょうか？
贈与税も相続税もかからない方法があれば教えていただきたいのと、相続税がかかる場合、どのくらいかかるのでしょうか？
No.1115
回答 1件
登記の際に共同名義で登録する場合に出資割合で登録することができます。
その場合、購入されたお土地と建物は、親御様が1,000万分、natsuko様ご夫妻が4,000万分の所有権があることになりますので、贈与ではありません。よって、贈与税はかかりません。
親御様が亡くなった後の相続税に関しましては、住宅に関してのみ相続税がかかるのではなく、預金等、親御様の他の資産と合わせて相続税が発生します。ですが、おそらく小規模宅地等の特例が適用されると思いますので、その場合は大体ですが、下記のようになります。
1,000万（親御様出資分） × 20%（小規模宅地等の特例80％相当額が減額） × 0〜55%（税率：他と合わせた資産総額によって異なる） = 0円 〜 110万円
実際には相続発生時点での建物の価額に対しての課税になるため、建物価額の減少に合わせてここから更に課税額も減額になります。
贈与税も相続税もかからない方法としては、年間110万までは贈与税がかからないのですが、期間が必要になってしまうため、住宅購入時期と合わせてご検討いただく必要が発生してしまいます。
その場合、購入されたお土地と建物は、親御様が1,000万分、natsuko様ご夫妻が4,000万分の所有権があることになりますので、贈与ではありません。よって、贈与税はかかりません。
親御様が亡くなった後の相続税に関しましては、住宅に関してのみ相続税がかかるのではなく、預金等、親御様の他の資産と合わせて相続税が発生します。ですが、おそらく小規模宅地等の特例が適用されると思いますので、その場合は大体ですが、下記のようになります。
1,000万（親御様出資分） × 20%（小規模宅地等の特例80％相当額が減額） × 0〜55%（税率：他と合わせた資産総額によって異なる） = 0円 〜 110万円
実際には相続発生時点での建物の価額に対しての課税になるため、建物価額の減少に合わせてここから更に課税額も減額になります。
贈与税も相続税もかからない方法としては、年間110万までは贈与税がかからないのですが、期間が必要になってしまうため、住宅購入時期と合わせてご検討いただく必要が発生してしまいます。
2015.09.10
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この場合「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」が適用できる可能性が高いです。
例えば良質な住宅用家屋の条件を満たす場合、現在の非課税限度額が1,500万円ですので、下記のようであれば贈与税も相続税もかからなくすることができそうです。
１．natsuko様の親御様が1,000万円をnatsuko様に贈与
２．natsuko様ご夫妻が土地と建物を購入（贈与を受けた1,000万 + ローン4,000万円）
３．natsuko様ご夫妻の名義で登記
出資割合で持分を登記してください。例えばnatsuko様ご夫妻が2,000万円ずつローンを組まれる場合は、natsuko様3,000万円（親御様からの贈与1,000万円 + ローン2,000万円）、ご主人様2,000万円（ローン2,000万円）です。
また、購入される予定の2年後には非課税限度額が変わっています。その時の非課税限度額をご確認いただいて、ご検討いただくのがよろしいかと思います。