離婚に伴う不動産売買について

１　離婚と登記とは、基本的に関係ありません。ただし、住所を移転すると、売買前に住所変更の登記をしておく必要があります。登録免許税は、2000円くらいです。また、高額で売却して譲渡所得が発生するような場合には、当該建物に居住していないと、税制上、居住用財産の特別控除が受けられなくなることがありますが、質問者の場合は、ローン額とほぼ同額での譲渡であり、譲渡所得はないものと思われますので特に心配はないでしょう。
２　売買の流れは、次のようになります。
　①姉（または夫）との売買契約の締結。
　②姉から2600万円を受け取り、ローン締結金融機関に支払って、抵当権を解除してもらう。
　③姉と共同又は姉から委任状をもらって必要書類（売買契約書、登記識別情報、印鑑証明書など）を携行して登記所に赴き、所有権移転登記を行う。
３　姉が2600万円の現金を直ちに用意できれば、前項のとおり比較的簡単なので質問者単独で処置することも十分可能です。姉に現金の持ち合わせがなければ、姉もローンを組むことになります。姉がローンを組む場合には、姉が銀行とローン契約を締結しますが、当該不動産を抵当にするのであれば所有権移転登記を済ませておく必要があります。したがって、質問者がローン残金を返済し抵当権を解消して所有権を移転するのと姉がローンを実行して質問者に2600万円を支払うのとを同時（①から③までを同日）にするか、一旦姉が高金利のつなぎローンを組むかのどちらかが必要となります。この場合は、結構手続きが面倒かつ迅速を要するので、司法書士に相談すべきでしょう。
４　質問者のローンを姉に引き継ごうとお考えかもしれませんが、収入、資産、年齢などが人それぞれ異なるため、遺産相続などの特殊な場合以外は、ローンの引き継ぎはあり得ません。
５　財産分与については、売却結果、ローンを支払らって残額なしであれば、本不動産に関しては特に考える必要はなくなります。
６　抵当権付、ローンありのままで売却も可能ですが、その際は、質問者がローン終了まで払い続けることになります。また、ローンを払わねば、抵当権を実行されて、当該不動産は競売に付されることになります。
７　ローン分を毎月姉から受け取って支払うという案は、現実的ではありません。支払いが滞ったりどちらかが死亡したりすると、新たに複雑な問題が生じます。

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