不動産・住宅ローンの相談

住宅ローンの持分と返し方について

かえるさん(茨城県)

相談中 2018年06月20日
今年3000万円の住宅ローン借り入れを検討しています。
今のところ子供もおらず、共働きのため、連帯債務を考えているのですが、
持ち分比率と返し方について悩んでいます。
年収は、夫600万、私450万、土地代800万は先に現金で決済予定です。その際、私の預金が900万ほどあるので(数年前まで大手で勤務していたため)、土地代は夫:私1:3です。
ローンは住宅控除を考えると夫の持分を多くしたほうがいいのですが、早く繰り上げ返済をしたいので、
最初は夫だけが月8~9万返済し、その間私は貯蓄に励み、13年後くらいに貯蓄をもとに繰り上げ返済したいと思っていました。生活費は夫が100パーセントなので、夫はおそらく貯蓄までできないかもしれませんので。
でも、そうすると、総額に対する支払額が夫3~4割、私7か6割になってしまいます。
最初からその比率で登記したほうがいいでしょうか?最初、夫7:私3くらいで登記しておいて(ローン控除のため)。後から2000万くらい私の貯金で一括繰り上げ返済したら贈与税がたくさんかかりそうで迷ってます。また、最初から夫3:私7にしておいたとしたら、ローン控除が少なくなってしまうし、もしこの先子供ができて短時間勤務などになったら(専業主婦は絶対嫌なので働きます)返済が苦しくなったり、逆に夫が代わりに返済したらまた贈与税がかかりそうです。。どうしたらいいか、お知恵を貸していただけませんか。

No.1276

回答 1件

森本  直人 ファイナンシャルプランナー
所属:(株)森本FP事務所

かえるさん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人です。

土地や建物を単独名義にするか、共有名義にするか、
共有名義の場合に持ち分をどうするか、などは、
後でもめないように、ご夫婦でしっかりと話し合って決めること
をおすすめします。

もし贈与税の関係で悩んでいるということでしたら、
知識として、贈与税がかからないケースを入れておいた方がよいかもしれません。

参考:贈与税がかからない場合(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4405.htm

上記リンクの解説の2にある通り、
夫婦間で生活費や教育費に充てるためにした贈与で
通常必要と認められるものは、贈与税は非課税とされています。

もうひとつは、一般的なケースの暦年課税であれば、
基礎控除が年110万円ある点もおさえておいてください。

参考:贈与税がかかる場合(国税庁)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm

年間で110万円以下の贈与なら、贈与税はかかりません。

こういった知識をもとに、住宅ローン控除の枠をどう使うか、
繰上げ返済をどう計画するか、を考えてみてはいかがでしょうか。

上記はすでにご存知の内容かもしれませんが、
もし知識がないために、無駄に悩んでいるとしたら、その時間がもったいない
と思い回答差し上げました。

なるべくシンプルな考え方やプランで進めてみてはいかがでしょうか。

2018年06月21日


森本先生

ありがとうございました。
非課税枠を活用し、とりあえず年収割合の6:4としようかなと
結論が出ました。
とりあえず10年は同じ額を拠出し、(月90000、ローンも90000)
私の90000は夫の口座にためておいて、繰り上げ返済し、残りは夫が頑張って繰り上げするか
そのまま7年間月90000円支払い続ければ終わる計算です。
10年後どうなっているかわかりませんが、その時は柔軟に変えればいいかなと思っています。
月90000なら年間108万ですので贈与には当たらないので夫名義でも大丈夫そうですが・・・。
よく考えてみます。ありがとうございました。
 

2018年06月21日


かえるさん様

とりあえず6:4の割合でお考えとのこと拝見しました。
共有名義の住宅ローンは、ご夫婦で仲良く協力して返済継続できることが
一番大事と思います。

この機会に将来のお金の流れをシミュレーションし、
今後の方針を具体的な数値で共有しておくのもおすすめです。

2018年06月21日


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